A ocho años de su glamoroso lanzamiento, cuando se suponía habría decenas de grúas sembradas como en los paisajes de la otrora boyante China, hoy hay preguntas e inquisiciones. El más ambicioso proyecto de renovación urbana de la capital –anclado en los terrenos del ex aeródromo de Cerrillo- exhibe sólo avances puntuales. Hasta ahora no se ha construido ni una sola de las 15 mil viviendas planificada, ejes de la propuesta.

  • 18 febrero, 2009

A ocho años de su glamoroso lanzamiento, cuando se suponía habría decenas de grúas sembradas como en los paisajes de la otrora boyante China, hoy hay preguntas e inquisiciones. El más ambicioso proyecto de renovación urbana de la capital –anclado en los terrenos del ex aeródromo de Cerrillo- exhibe sólo avances puntuales. Hasta ahora no se ha construido ni una sola de las 15 mil viviendas planificada, ejes de la propuesta. Por Sandra Burgos y Elena Martínez.

Partió como la propuesta urbana más ambiciosa de los últimos años, comparable sólo a lo que significó la remodelación San Borja en el gobierno de Frei Montalva. Toda una revolución inmobiliaria y de integración social: convertir el ex aeródromo de Cerrillos en un espacio único de 250 hectáreas para la clase media, con viviendas de entre mil y tres mil UF, áreas verdes y servicios públicos y privados.

El Proyecto Ciudad Parque Bicentenario (ex Portal) llegó a ser llamado “la carta de oro” del ex presidente Lagos, quien hace ocho años lo lanzó como una apuesta emblemática para pasar a la historia con esta inversión que conmemoraría los 200 años de vida republicana independiente.

Recursos judiciales para evitar el cierre del ex aeródromo, debates ambientales y licitaciones sucesivamente declaradas desiertas forman parte de un panorama polémico donde –hasta ahora, por lo menos– los éxitos se concentran en áreas verdes (equivalentes a cuatro parques forestales que estarán abiertos a la comunidad a contar del 2010), una laguna artificial de ocho hectáreas y los progresos en la vialidad.

Una demostración de la relevancia que los dos últimos gobiernos de la Concertación asignan al proyecto son los nombres de incuestionable confianza política a los que han echado mano para intentar impulsar las inversiones: el ex intendente metropolitano y hoy de la Región de Los Lagos, Sergio Galilea, y su sucesora, Adriana Delpiano, también ex intendenta. Pero ni estos poderosos gestores políticos como directores del proyecto, ni los sucesivos ajustes de éste, han conseguido que la propuesta llegue a puerto.

Más allá de las declaraciones, es obvio que ha habido cambios y retrasos. El último intento de salvataje para las licitaciones de los cinco macrolotes inmobiliarios, que llegó por parte de la ministra de Vivienda, Patricia Poblete, enfrenta un resultado incierto ahora que la crisis llegó para instalarse.

Las voces oficiales defienden lo logrado. Adriana Delpiano argumenta que el plan maestro no ha sido modificado y que nunca hubo un orden de lo que debía hacerse. Recalca que se construyó una infraestructura que conecta los macrolotes; que parte de la vialidad mayor está terminada; y que se finalizaron 10 hectáreas de parque. Su listado de logros incluye, igualmente, la adjudicación del Centro Cívico y la transferencia de 8 mil 200 metros cuadrados a la municipalidad de Cerrillos para una nueva sede. El Estado llamará, con Carabineros, a una licitación para una comisaría. Se suma el traspaso de un terreno para edificar dos liceos técnico-profesionales.

En el horizonte emerge también un posible parque tecnológico con CORFO, que está en fase final de evaluación; y usos culturales (cines, probablemente) de los antiguos hangares del aeródromo.

Delpiano está, sin embargo, plenamente consciente de que “mientras no vea un edificio construido, la gente va a pensar que el proyecto no ha partido”. Y la dificultad está en conciliar este imperativo con las trabas que esta clase de iniciativas enfrentan al intentar avanzar rápido. Sostiene que “echar a andar la máquina es de largo plazo”.

Para Sergio Galilea –quien reivindica ser el autor de la idea cuando era intendente de Santiago el 2000 y se lo propuso a Lagos– “la mala fortuna” del proyecto es que cuando se vencieron todas las trabas regulatorias y de Contraloría, llegó la crisis. Pero confía en que no quedará sólo en una “buena idea. Podrá demorarse, cambiar, pero está”, enfatiza.

 

 

LICITACIONES FRUSTRADAS

Sin duda, el gran traspié que ha sufrido el proyecto es el no poder concretar aún un desarrollo inmobiliario. El plan maestro se elaboró con la intención de crear una ciudad con estándares de diseño y construcción que se asemejan mucho a los de países desarrollados. Hasta ahí, todo bien. El problema es que por esas exigencias no se ha concretado ninguna adjudicación para construir casas.

La ministra subrogante de Vivienda, Paulina Saball, argumenta que más que un exceso de regulaciones lo que se está asegurando es que la propuesta sea un modelo de desarrollo sustentable; es decir, una mejor forma de hacer ciudad.

En 2006, el ministerio de Vivienda realizó el primer intento por licitar cinco macrolotes con fines inmobiliarios, comerciales y educativos. Hubo una buena recepción de las inmobiliarias. Fueron cerca de 14 los anteproyectos que se presentaron. La sorpresa la dieron los retailers, ya que sólo Cencosud presentó una oferta para instalar un supermercado Santa Isabel.

Otro golpe importante fue el que dieron las instituciones educacionales, ya que ninguna se presentó a la licitación.

Sin colegios ni universidades, el proceso siguió su rumbo. A fines de ese año se adjudicaron tres macrolotes para viviendas. Uno, a Inmobiliaria Los Silos III (familia Posada); y dos, a Paz Inmobiliaria. Ninguna pudo poner la primera piedra –lo cual estaba previsto para el primer trimestre de 2007–, ya que la Contraloría objetó los anteproyectos por superar el límite máximo de hectáreas.

El ministerio intentó hacer una segunda licitación por los cinco macrolotes el año pasado. El 12 de septiembre se cerró la venta de bases con altas expectativas, ya que 33 inmobiliarias las adquirieron y se esperaba que el 17 de octubre unas cuantas llegaran con sus ofertas.

Nada sucedió. Ese día una firma se presentó, pero ante la falta de competidores no entregó su propuesta. Se escribía así una nueva línea en la historia de fracasos.

 

 

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¿Por qué el escaso, por no decir nulo, interés de los privados? Si bien la coyuntura económica es el factor que ha pesado en este último proceso, las inmobiliarias que presentaron alguna vez interés en construir señalan que los requerimientos de diseños, los plazos y las boletas de garantía las desincentivan.

Ejecutivos de las inmobiliarias señalan que los requerimientos de diseño implican costos muy altos para casas que después se venderán a entre 650 y 3.000 UF. Y es que el propósito del gobierno es lograr con Ciudad Parque Bicentenario una propuesta revolucionaria de integración social, ya que pretende combinar viviendas sociales (es requisito que un 20% de las casas sean de esas características) con casas de mil, dos mil y tres mil UF. Además, como condición, los proyectos deben ser elaborados sobre la base de dos principios: mejorar la eficiencia de la vivienda y disminuir las pérdidas energéticas a través de un mejoramiento del envolvente. Esto implica la exigencia de una norma más alta que la que rige en revestimiento exterior (debe ser de 4 centímetros y no 3, como lo fija la norma actual), así como la incorporación de ventanas de termopanel y el aprovechamiento de energía renovable no convencional (termopaneles solares térmicos), para bajar los agentes contaminantes y disminuir en al menos 30% el consumo de gas y electricidad.

Estas guías de diseño son las que complican a las inmobiliarias. Varias argumentan que son elementos que ni siquiera han incorporado en viviendas por sobre las 3.000 UF. “Cerrillos es una comuna que tiene tope de precios de hasta 2.000 UF. Estos requerimientos nos pegan fuerte porque no son baratos. No es lo que se ocupa en este mercado. Ni siquiera en casas de 5 mil UF estamos trabajando con esas especificaciones ”, señala un ejecutivo inmobiliario.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, grafica lo que pasa por la mente del sector. A su juicio, el negativo resultado de las licitaciones sólo tiene una explicación: el modelo de negocio defi nido por el Estado no coincidió con el de las empresas.

En su análisis, se está frente a “un barrio cantado para viviendas de entre 1.200 a 1.500 UF, y hasta 2.500 UF”, pero el cúmulo de exigencias para los interesados jugó en contra, ya que los precios fueron castigados, a lo que se suman plazos poco realistas. “Entiendo esto de apretar porque hay temor de que haya especuladores que compren y lo mantengan en verde. Puede darse. Pero nadie compra para no ejecutar un proyecto, sino que se trata de esperar el momento oportuno”, plantea. El tema de los plazos es gravitante para las inmobiliarias. El plan maestro contemplaba un cronograma de construcción que, de no cumplirse, gatilla el cobro de boletas de garantías.

 

 

¡A NEGOCIAR!

Dada la crisis más los fracasos anteriores, el ministerio decidió modificar el proceso, pasando de una licitación pública a una privada para adjudicar en forma directa la iniciativa, cuya inversión alcanza los 20 millones de dólares. Si bien la ministra Poblete señaló que no es la opción que más le atrae, porque no tiene la transparencia de una licitación pública, la coyuntura pudo más.

Asimismo, el plan sufrió modificaciones en sus plazos. Contemplaba 60 meses para la entrega desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Ahora es de 90 meses, casi tres años más. Lo otro importante es que las boletas de garantía pasaron de ser por un 50% del valor pagado a un 30%, y aquellas que se cobraban al mes 60 ahora también se corrieron al mes 90.

El subdirector Juan Manuel Sánchez explica que con estos cambios se evita que la crisis se convierta en una dificultad respecto de los compromisos de los plazos: “lo que hemos hecho es cambiar las exigencias, pero sin echar por la borda los principios del plan maestro”.

Son varios los estímulos con los cuales están tratando de atraer a los privados. De partida, el proyecto fue declarado de desarrollo prioritario por el Minvu, de manera que todos quienes adquieran una vivienda tendrán un subsidio de 200 UF. Asimismo, a las inmobiliarias se les dice que tienen una demanda garantizada, ya que el 30% de las viviendas a construir son de tipo social, mientras que otro 30% tiene un 50% garantizado por el gobierno (subsidio a la clase media).

También se les tienta con levantar viviendas de 950 UF que se acogen al subsidio paragenerar empleo. Ello garantizaría al gobierno el inicio próximo de las obras, ya que este subsidio tiene como requisito contar con el permiso de edificación antes de mediados de año y construido hasta mediados del 2010.

“Ciudad Parque no tiene subsidios especiales”, enfatiza Sánchez y agrega: “lo que sí hemos hecho es promocionar el paquete de subsidios de una forma distinta, con programas de integración social, con lo que se logran bonificaciones adicionales”.

Esta batería de subsidios y una flexibilización y extensión de los plazos son las armas que está utilizando el ministerio para tratar de convencer a los privados. Son cerca de ocho inmobiliarias las que están sentadas a la mesa de negociación, de las cuales cinco estarían más avanzadas para llegar a un acuerdo. Los plazos se acortan y se espera anunciar la buena nueva en la segunda semana de marzo.

La ministra (s) Saball dice estar optimista. ¿Su argumentación? ‘‘Ya hemos visto resultados concretos’’

 

 

UN PARQUE “DE LUJO”

El Parque Metropolitano Los Cerrillos, que hoy cuenta con 10 hectáreas, está llamado a convertirse en un verdadero lujo para Santiago. La idea es que, una vez terminado, sea abierto a la comunidad. Serán 50 hectáreas –unos cuatro parques forestales– más otras 20 hectáreas incorporadas en otras especificaciones del proyecto, como parte del Centro Cívico (1,7 ha.), Plaza Diagonal (1,3 ha.), área verde mixta (público-privada, según gestión de cada etapa) y Museo Aeronáutico (7 ha.), que considera su superficie actual más la extensión para conectarlo al parque central.