Retornos moderados, pero estables. Inversiones de largo plazo. Eso buscan muchos fondos de inversión y por eso les atrae el mercado inmobiliario. Como consecuencia, en el rubro se sigue con expectación el nuevo boom: el de los fondos extranjeros comprando edificios.

  • 14 diciembre, 2007

Retornos moderados, pero estables. Inversiones de largo plazo. Eso buscan muchos fondos de inversión y por eso les atrae el mercado inmobiliario. Como consecuencia, en el rubro se sigue con expectación el nuevo boom: el de los fondos extranjeros comprando edificios. Por Lorena Rubio.

 

Olfateando el mercado. Así anda un grupo de inversionistas extranjeros que busca ingresar al negocio de los bienes raíces en Chile. Si bien el rubro –sobre todo el mercado de oficinas– ha sufrido el natural bajón que conlleva la sobreoferta, son varios los que apuestan por un revival. Porque las tasas de retorno estables y de largo plazo que ofrece esta industria son atractivo suficiente para los inversionistas institucionales, especialmente las compañías de seguros, al punto que la ocupación se convierte en un factor secundario.

Se sabe que el gigantesco administrador de fondos inmobiliario GLL –que maneja un portafolio con recursos captados en Europa y Estados Unidos– está negociando la compra de un edificio con otro administrador local. Y que el mismo fondo alemán que compró el edificio Birmann a un fondo de Penta –todo un hito en el aterrizaje de estos capitales internacionales-, estaría mirando otra edificación en el sector oriente.

A ellos se suman los fondos Americas Capital Partners y North Bay Equity Partners, quienes a través de Rodrigo Albagli, socio del estudio AlbagliZaliasnik, están mirando oportunidades en el rubro inmobiliario local.

En el sector estiman que todos están apostando al mercado de las oficinas, pero algunos, como el fondo español Abertis, no descartan la incursión en viviendas y en los centros de distribución para empresas de retail. De hecho, Abertis cerró en marzo un negocio con los dueños del parque industrial Enea, para desarrollar un complejo logístico. Otra operación fue la realizada por el fondo Meridia Capital, que en agosto de este año compró los edificios que albergan a los hoteles Ritz-Carlton y Crowne Plaza.

 

 

¿Cautela o euforia?

 

Que el tema está movido, no lo duda nadie, la pregunta es hasta qué punto y por cuánto tiempo. Para Enrique Ovalle y Fernando Sánchez, socios de la administradora de fondos de inversión Independencia –que maneja una cartera de US$ 800 millones– es cierto que ahora “hay más movimiento”, pero toman el tema con cautela.

“Efectivamente, por primera vez se está viendo una llegada masiva de extranjeros al sector y el hito fue la compra del Birmann”, asegura Sánchez. Según el socio de Independencia, si bien el ciclo actual –sobre todo el rubro de las oficinas– “apunta a un posible crecimiento de la oferta desde 2009 en adelante, hoy la demanda está muy fuerte y eso es lo que pueden estar buscando estos inversionistas”.

Ovalle agrega que otro motivo para la mayor presencia de fondos de inversión extranjeros tiene que ver con “la mayor liquidez que existe a nivel global y que obliga a buscar nuevos mercados y a diversificarse”.

Para el socio de la constructora Guzmán y Larraín, José Antonio Guzmán, viene un replanteamiento de los inversionistas de distintos sectores, “sobre todo porque la renta fija y principalmente la renta variable han estado inestables. La lógica me hace pensar que deberíamos ver un resurgimiento de los fondos de inversión en el mercado local”, asegura el también ex presidente de la CPC.

Ovalle y Sánchez reconocen, en todo caso, que la crisis generada por los créditos hipotecarios subprime en Estados Unidos ha producido incertidumbre entre los actores que invierten en el negocio de bienes raíces, incluidos aquellos que tienen presencia en Chile.

Aunque el mercado chileno es pequeño para estos inversionistas, ofrece un par de características atractivas: la calidad de investment grade y que los retornos por negocios como el arriendo de oficinas son más competitivos que, por ejemplo, lo que ocurre en Europa. Mientras en España el arriendo de todas las oficinas de un negocio puede arrojar un 2% anual, en Chile la cifra puede empinarse al 8%.

Entre los edificios que son propiedad de Independencia está el de IBM, que arriendan a la firma de computación con contratos de un año, el de Nestlé en avenida El Bosque y el de Shell en Ciudad Empresarial. Si bien no comentan sobre negociaciones con inversionistas extranjeros, fuentes del mercado indican que esa administradora tendría “negociaciones avanzadas con capitales europeos”.

La tesis de la mayor competitividad por retornos del mercado chileno, versus otros países, es compartida por el socio del estudio Barros y Errázuriz, Luis Alberto Letelier, que asesora a algunos fondos interesados en invertir en Chile. Según Letelier, hoy los fondos de inversión internacionales prefieren obtener una tasa de renta (arriendo de pisos y oficinas) más que incorporarse a la propiedad de algún gestor o desarrollador inmobiliario, aunque eso también ocurre.

 

 

 

El regreso del boom

 

 

El boom del ingreso de los fondos de inversión al mercado inmobiliario partió a fines de los 80, en 1989 para ser exactos, cuando el gobierno promulgó la Ley de Fondos de Inversión que permitía a instituciones –fundamentalmente AFP y compañías de seguro– ingresar al negocio inmobiliario, lo que derivó en dos vertientes: fondos de renta (arriendos) y fondos de desarrollo inmobiliario (propietarios de proyectos).

Durante los 90, las AFP invirtieron fuertemente en el sector, alentadas principalmente por los incentivos tributarios que esta decisión implicaba.

Luego, entre mediados de los 90 y comienzos de 2000 –crisis asiática de por medio–, el mercado se vio fuertemente restringido, lo que hizo que las tasas de crecimiento, que hasta principios de la década pasada, promediaban entre 6% y 8%, cayeran a la mitad. Sin embargo, desde hace unos dos años, los fondos están regresando al rubro inmobiliario, siempre de la mano de las compañías de seguros.

Hay dos elementos pendientes que, a juicio de los socios de Independencia y del abogado de Barros y Errázuriz, Víctor Barros, podrían empujar aún más el crecimiento de este sector. El primero lo constituyen las barreras impositivas para los extranjeros que quieran enviar los flujos obtenidos de vuelta a sus países y, el segundo, la prohibición contenida en la Ley MK2 para que los fondos de inversión inviertan en bienes raíces, lo que a juicio de los actores “hará más lentos y complejos los procesos”.

 

 

 

Subprime: los efectos de una crisis

 

 

Aunque la mayoría de los analistas aseguran que no debiera haber mayor impacto en el negocio inmobiliario, los protagonistas de la industria se muestran más cautelosos. Para el socio de la administradora Independencia, Enrique Ovalle, aun cuando el efecto no será dramático, “es evidente que genera incertidumbre entre los inversionistas”.

Para Ovalle puede hacer más lenta la toma de decisiones y volver menos dinámico el mercado, pero en ningún caso provocará una crisis en la demanda. ¿La razón? Las tasas de crédito hipotecario siguen siendo atractivas y la demanda por viviendas no ha caído. De hecho, agrega el socio de Independencia, en el mercado de oficinas se viven “los niveles más bajos de vacantes” del último tiempo.

Advierte en todo caso que de producirse un enfriamiento severo en la economía norteamericana, el impacto en la economía chilena sería inminente y en cada uno de sus sectores, incluyendo el de bienes raíces.