• 4 mayo, 2007

En momentos en que la renta fija está baja y la renta variable está, como lo dice su nombre, variable y relativamente alta, no es mala idea poner los pies bien firmes sobre la tierra. Por Juan Luis Rivera*
*Socio de Moneda Asset Management
En momentos en que la renta fija está baja y la renta variable está, como lo dice su nombre, variable y relativamente alta, no es mala idea poner los pies bien firmes sobre la tierra. Sí, porque la tierra y las empresas del rubro inmobiliario tienen un enorme potencial como alternativas de inversión.
ace tiempo que no oigo a nadie postular que la bolsa chilena está barata. La discusión parece ser más bien si está en su precio justo o bien muy cara. Efectivamente, los índices de valoración de la bolsa se encuentran en sus puntos altos comparados con la historia y en relación a otros países, lo cual en sí no implica que las acciones chilenas están caras, pero sí da una sensación de que el dinamismo económico no va tan rápido como las subidas de precio de las acciones.
De la misma manera, se ha instalado la discusión acerca de un eventual “corralito” que estaría ocasionando una burbuja en renta fi ja. El hecho es que estamos viendo los niveles de tasas de interés más bajos de que se tenga memoria y está claro que a muchos inversionistas, dichas tasas les parecen insuficientes. El otro lado de esa moneda son atractivas tasas de interés para financiar viviendas, inversiones o consumo.
En este escenario, hay una clase de activos que opera como sustituto de los activos financieros: los bienes raíces. Una casa, ofi cina o terreno es un activo que produce fl ujos futuros en el tiempo. Tradicionalmente los inversionistas han puesto una parte de su portafolio en este tipo de activos. Cualquier cálculo nos indica que los valores de los bienes raíces en Chile no han seguido el alza de los activos fi nancieros locales. Calcule, por ejemplo, cuántas acciones de Copec se necesita para comprar su casa hoy vs. 5 años atrás. Tampoco han seguido el alza de los bienes raíces en otros países (por ejemplo en Estados Unidos la mediana del precio de los hogares subió 56% entre 2001 y 2006).
Chile presenta uno de los PIB per cápita más altos de América latina, tiene un mercado de créditos hipotecarios muy desarrollado, bajas tasas de interés, plazos largos de endeudamiento (incluso en pesos nominales), estabilidad económica, etc. Sin embargo los precios de departamentos u oficinas en Santiago son notablemente inferiores a sus pares en Sao Paulo, Ciudad de México, Bogotá o Buenos Aires.
Otra diferencia con algunas economías de la región es la asignación de recursos a estos sectores a través del mercado de capitales. Solo en Brasil en 2006 se efectuaron 9 colocaciones de acciones de empresas dedicadas al sector inmobiliario, por un total de 2.700 millones de dólares (un 20% del total de colocaciones accionarias del año). En lo que va de 2007 probablemente ya se ha superado esa cifra.
Este fenómeno ha creado un verdadero “boom” inmobiliario que ha elevado los precios de los terrenos en Sao Paulo en alrededor de 50%, según estima la empresa líder Cyrela. Obviamente todo este capital entrando al negocio puede afectar las rentabilidades futuras, pero es válido preguntarse por qué este dinamismo no se observa en Chile. Muchas empresas podrían obtener financiamiento de largo plazo a través de la bolsa. El 2006 solo lo hizo PazCorp (30 millones de dólares).
A comienzos de año Sam Zell vendió su empresa Equity Office Properties a un fondo de Private Equity en US$ 20 billones. ¿Qué hizo? ¿Se fue a jugar golf a Hawaii? Está entusiasmadísimo haciendo negocios inmobiliarios en América latina. Invirtió en Parque Arauco, está lanzando una empresa en México, otra en Argentina. Invirtió en Gafisa (Brasil) antes de su IPO. Creo que él sabe lo que está haciendo.
¿Cómo apostarle a este desarrollo futuro? en la bolsa chilena hay un par de empresas inmobiliarias constructoras que muestran valoraciones muy razonables comparadas a sus pares mexicanos y brasileños, con tasas de crecimiento incluso mayores y una contabilidad mucho más sana. Además se podrían benefi ciar del gasto en infraestructura y Obras Públicas que el país necesita, financiado con los excedentes del cobre. Lo mismo un operador de centros comerciales que transa a la mitad de los múltiplos de recientes colocaciones en Brasil.
Una alternativa de largo plazo: tierras. Ya hemos visto a algunos connotados inversionistas comprando grandes extensiones en el sur del país.
Los europeos y americanos ya se han comprado gran parte de los campos en Argentina, creo que luego vendrán a Chile.
Muchas veces los extranjeros ven las cosas en Chile más claras que nosotros mismos.