Hay pocas cosas más fluctuantes que el mercado inmobiliario, pero hoy la situación ha llegado al extremo de que incluso premisas marcadas a fuego, como que la tierra siempre se valoriza, también están siendo puestas a prueba. El mercado de las casas de lujo en barrios top de la capital está sufriendo un fuerte temblor. […]

  • 6 abril, 2007

Hay pocas cosas más fluctuantes que el mercado inmobiliario, pero hoy la situación ha llegado al extremo de que incluso premisas marcadas a fuego, como que la tierra siempre se valoriza, también están siendo puestas a prueba. El mercado de las casas de lujo en barrios top de la capital está sufriendo un fuerte temblor.
Por Paula Costa R.

 

Venta de casas en el barrio alto

Una casa linda, grande, de buena factura, ubicada en un terreno de moda, ya no es necesariamente sinónimo de un buen negocio. Para muchos de sus propietarios están siendo más bien un dolor de cabeza. Algo está pasando en el barrio alto con las casas caras y es que simplemente no se están vendiendo. Al menos como antes. Son muchos los propietarios de este tipo de viviendas –básicamente con precios por sobre las 20 mil UF– que una vez que deciden ponerlas en venta deben armarse de paciencia, no solo porque los tiempos se están alargando de manera inquietante, sino también porque

las ofertas que reciben no cumplen con las mínimas expectativas sobre “el tesoro” que creían tener entre manos. Es más, son muchos los que desechan por ridículas las primeras ofertas de compra y luego de algunos angustiosos meses deciden aceptar otra incluso por menos plata.

La nueva realidad que parece estarse instalando en las llamadas “súper casas” de sectores como La Dehesa, la parte antigua de Los Dominicos, Lo Curro, Santa María de Manquehue o San Damián se puede constatar todos los días en los avisos clasificados, en las oficinas de propiedades y en el terreno mismo, con carteles de venta que pasan a formar parte del decorado de estas viviendas. La opinión experta, por otro lado, viene de Gerardo Larraín Kimber, socio junto a su hermano Paulo de P&G Propiedades, una de las ofi cinas más reconocidas del rubro en el nicho de viviendas caras y que con más de 25 años en el mercado inmobiliario son una voz más que experta para hablar sobre los cambios en el sector. Su juicio es categórico: “las casas caras está costando bastante venderlas”.

El problema, explica Larraín, es que la gente se acostumbró al proceso normal del mercado inmobiliario, donde los precios de las propiedades iban subiendo con el tiempo. Así, el que compraba en diez, a los cinco años esperaba que su propiedad costara al menos doce, pero la realidad es que ahora ya no es así, porque o bien vale los mismos diez iniciales o bajó a ocho. Hasta que no interiorizan esta realidad –dice Larraín– no logran deshacerse de ella.

TEMA DE PRECIOS

-¿Qué se está vendiendo bien en el barrio alto?

-Se vende todo dependiendo del precio.

En La Dehesa tienes productos que son sitios, departamentos chicos, medianos y grandes, casas chicas, de tres pisos, en condominio o aisladas, medianas e inmensas. Todo tiene su mercado y todo se vende cuando el precio es el correcto.

Lo que pasa es que hay una competencia enorme entre los distintos productos que se están haciendo y no solo dentro de Lo Barnechea, sino que compiten también con Chicureo, Las Condes y Vitacura. El mercado inmobiliario santiaguino es extremadamente competitivo. Entonces, todo lo que no esté en un precio muy bien puesto cuesta venderlo.

-¿Por qué se da ahora, cuando vivimos un buen momento económico, que esté costando vender las casas de precios altos?

-Yo creo que se debe a un conjunto de factores. Un tema muy relevante es el de la seguridad. Muchas personas que antes habrían optado por una súper casa, hoy están optando por grandes departamentos de lujo, cuya oferta se ha incrementado una enormidad en el último tiempo. Si antes había tres edifi cios de departamentos de lujo hoy existen más de quince en el mercado.

-¿Qué se considera departamentos de lujo?

-Los que tienen más de 250 metros cuadrados, con precios por sobre 20 mil UF. Este producto ha reemplazado a las grandes casas en el gusto de los consumidores.

La segunda razón de la baja en la venta de las súper casas es que la gente está cada día más cómoda y le gusta cerrar la puerta e irse tranquilamente a su segunda vivienda en la playa, el campo o la nieve, que es una realidad en gran parte de las personas de ingresos altos. El tercer factor es el tema del servicio, que está siendo un ítem complicado de obtener y en una casa grande dependes mucho más de un servicio estable y confi able. Son un conjunto de cosas las que están incidiendo en que las casas grandes y caras se estén vendiendo mucho menos que antes.

Gerardo Larraín dice que la gente valora más los productos nuevos y que si tiene que pagar 500 UF más por una vivienda recién construida versus otra de diez años de antigüedad, prefi ere la primera, lo que genera el problema para las usadas.

-¿Cuán relevante es la baja en los precios?

-Hay propiedades que se han intermediado en un precio equis y que hoy se venden por aproximadamente un 20% menos de lo que marcaba el mercado 10 años atrás. Por ejemplo, tuvimos un cliente que nos compró un penthouse en verde en un edifi cio de lujo y tuvimos su casa en venta mientras duró la construcción del edificio. Estamos hablando de un período de 18 meses y de una casa de 2.500 metros cuadrados de terreno y de 500 metros edifi cados, construida como en 1980. Partió la venta en un precio de 30 mil UF, bajamos a 24 mil, a 22 mil y no se pudo vender. Llegó el minuto en que se terminó el departamento, y la persona dijo “bueno, como no he podido vender la casa, pónganme en venta el departamento, porque uno de los dos se venderá”.

Y el departamento se vendió en un mes, incluso a un precio superior al que lo había comprado, mientras que la casa no se pudo vender, a pesar de haber bajado en un 25% el precio.

-Esas son las que más están sufriendo…

-Claro, sufren mucho las casas de 30 mil UF y las que valen entre 20 mil y 25 mil UF se están transformando en un problema muy complicado. Tenemos muchas casas que se están vendiendo hace seis años.

 

TEMA DE MODAS

A juicio de Larraín, Chile se deja influir por Estados Unidos en materia de viviendas y de seguir las modas de un momento determinado, a diferencia de lo que ocurre en Europa, donde los barrios no pasan a mejor vida de una década a otra. Explica que los padres de su generación vivían en el centro, ellos crecieron en Providencia o El Golf y sus hijos nacieron en Las Condes, Vitacura o Lo Barnechea.

“La gente se ha ido desplazando hacia el oriente y hacia el norte, con lo cual La Dehesa queda en la línea de plusvalía, pero no así Los Dominicos o La Reina”, señala.

Sin duda, un lugar que suena fuerte por estos días es Chicureo, lugar demandado especialmente por familias jóvenes, ya que se trata de terrenos a precios más asequibles. Pero para Larraín el valor del metro cuadrado no es la única variable a mirar, y en eso es tajante:

-Solamente es más barato el suelo, así que no es ninguna buena oportunidad de compra. Yo creo que eso es un error profundo, porque no se toma en cuenta que hacer la casa vale lo mismo en La Dehesa o en Chicureo y la vivienda signifi ca tres cuartas partes de la inversión inmobiliaria.

Al fi nal se están ahorrando el 50% del 20% que es el suelo, y a cambio de eso se están yendo a vivir a un sitio que queda a 15 kilómetros, con mucha mayor escasez de servicios, donde los accesos y tiempos de traslado son complicados y donde el costo de mantención de las viviendas, ya sea por el tamaño de los jardines o porque las familias se asocian a un club, son mucho mayores. Al fi nal se cargan el presupuesto familiar con un costo mensual permanente, esperando una plusvalía potencial que probablemente va a llegar, eso no lo discuto, pero que no sé si compensa por ganarse 3 UF en el metro de terreno. ¡Por ganarte 3 mil UF te vas a ir a vivir al quinto pino durante 15 años! No tiene mucha lógica…

Pero calma, que no todo está perdido. Vivir en el sector oriente, como en el resto de Santiago, sigue siendo más barato que los sitios en Estados Unidos o los países europeos. Así, quien pueda, debe hacerse de un estómago fuerte para aguantar este actual ciclo, pues el fi nal se ve auspicioso.

-Yo pienso que el mercado inmobiliario de Santiago tiene muchas posibilidades de que aumente de precio, no específi camente las casas caras, sino que en general, porque los precios son bajos. Un departamento bueno, que vale desde 40 hasta 60 UF por metro cuadrado, es un precio barato comparado con Estados Unidos o Europa. Hay muchas posibilidades de que los precios suban o que el dólar baje, no sé cuál de las dos cosas, pero en el fondo, que internacionalmente suban. Sin embargo, en este mercado solo se puede hablar de tendencias y hay mucho de ciclos. En el fondo, nadie tiene la bola de cristal.