Por José Ignacio Ovalle Yrarrázaval, socio Barros y Errázuriz La reciente dictación de la Ley Nº 20.791 sobre afectaciones de utilidad pública ya está haciendo sentir sus negativos efectos. No sólo en la industria inmobiliaria –bajo la perspectiva de los desarrolladores– sino que respecto de las personas en lo que normalmente constituye su principal activo, […]

  • 17 septiembre, 2015

Por José Ignacio Ovalle Yrarrázaval, socio Barros y Errázuriz

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La reciente dictación de la Ley Nº 20.791 sobre afectaciones de utilidad pública ya está haciendo sentir sus negativos efectos. No sólo en la industria inmobiliaria –bajo la perspectiva de los desarrolladores– sino que respecto de las personas en lo que normalmente constituye su principal activo, como lo es el inmueble que habitan o en que desarrollan su actividad productiva.

En palabras simples, inmuebles que no registraban afectación alguna (adquiridos muchos de ellos precisamente por esa condición), de un día para otro han pasado a quedar afectos a utilidad pública de manera indefinida y sin compensación alguna. Ello, por el expediente de “revivir” afectaciones que habían caducado por expresa aplicación de la Ley N° 19.939.

Si bien la función social de la propiedad nos sujeta a todos a tener que soportar estas cargas urbanísticas, la citada Ley 19.939 (que estableció plazos de caducidad, de 5 y 10 años, según el caso), dispuso que producida la caducidad, “el inmueble afectado no podrá ser declarado nuevamente afecto a utilidad pública para los mismos usos incluidos en una declaratoria anterior”.

Esta vuelta atrás en la materia, ha generado hoy situaciones tan graves como que condominios y edificaciones válidamente recibidas y habitadas, han pasado a quedar sobre terrenos afectos, sujetos a la correspondiente expropiación de materializarse la respectiva vía de circulación, plaza, parque o ensanche que consulte el instrumento de planificación territorial para dicho sector.

En otros casos, terrenos adquiridos con el fin específico para desarrollar un proyecto inmobiliario, han quedado imposibilitados de ser ejecutados por tal afectación.

Ni hablar del impacto en la plusvalía en todos los casos.

Pretendiendo esta nueva ley salvaguardar derechos adquiridos, reconoce en su artículo transitorio la validez y vigencia de los permisos de edificación otorgados y los anteproyectos aprobados, permitiendo que los mismos sean ejecutados por sus titulares no obstante la declaratoria de utilidad pública que revive. Sin embargo, la DDU en una errada interpretación (DDU N° 279) estima que el reconocimiento de validez de los citados permisos y anteproyectos “no elimina la existencia de la declaratoria de utilidad pública”, lo cual es equivalente a permitir edificar sobre terrenos afectos, lo que en la industria inmobiliaria resulta del todo inviable.

Es indudable que las afectaciones y/o desafectaciones dicen relación con los inmuebles. Luego, el haber salvaguardado a los permisos y anteproyectos, no es otra cosa más que la consecuencia propia de haber quedado desafectados los terrenos respectivos para que tales permisos y anteproyectos puedan ser válidamente ejecutados por sus titulares.

Así las cosas, una mala ley sumado a una peor aún interpretación de la DDU, nos enfrenta a una situación que es del todo ajena a nuestra cultura jurídica, al revivir –cual “zombies”– afectaciones que, habiendo caducado por expresa disposición legal, reaparecen y se superponen de manera irreconciliable a situaciones y derechos válidamente constituidos y consolidados. A todas luces, la conjugación perfecta para dar lugar a diversos litigios y que nos lleva a transitar por el camino opuesto a la anhelada reactivación que hoy con fuerza reclama la industria inmobiliaria.