Tras varios años de disputas, el cerro El Boldo de Zapallar aparece hoy como un ejemplo a seguir en materia de conservación. Un grupo de inversionistas de distinto origen compró hace algunos años las parcelas del lugar y se comprometió a preservar una buena parte de su territorio. Esto comenzó a tomar forma en los últimos meses, bajo una novedosa modalidad de servidumbres. Así es como funciona. Por Cristián Rivas Neira.

  • 25 enero, 2011

 

Tras varios años de disputas, el cerro El Boldo de Zapallar aparece hoy como un ejemplo a seguir en materia de conservación. Un grupo de inversionistas de distinto origen compró hace algunos años las parcelas del lugar y se comprometió a preservar una buena parte de su territorio. Esto comenzó a tomar forma en los últimos meses, bajo una novedosa modalidad de servidumbres. Así es como funciona. Por Cristián Rivas Neira.

El cerro El Boldo no pasa desapercibido para quienes habitualmente se mueven por la playa de Zapallar. Aunque tal vez no sea conocido por su nombre, es prácticamente imposible que alguien no note su presencia: siempre verde, actúa como telón de fondo del balneario de la V región, y, por si fuera poco, es una de las pocas huellas de bosque mediterráneo que van quedando en el planeta.

Por eso, todo lo que por allí sucede ha ocupado varias páginas de diarios en las últimas décadas. Y por noticias no se han quedado. Como aquella del conflicto que originó el proyecto de un grupo de inversionistas, entre ellos el actual presidente Sebastián Piñera, que buscaba construir diez edificios, un centro de convenciones y un hotel en ese lugar y que, tras casi cinco años de disputas, finalmente fue desechado en 2002, luego de un intenso proceso judicial.

Ese hecho le valió protagonismo a Federico Ringeling, alcalde de Zapallar por aquella época que, junto a un grupo de vecinos, hizo hasta lo imposible por oponerse a la iniciativa inmobiliaria. Tanto, que tras el triunfo se ganó varios detractores y hasta la pérdida de su cargo años más tarde, cuando fue acusado de abandono de deberes. Pero para él, eso ya está en el olvido y prefiere orientar sus esfuerzos a seguir adelante con el plan que se ha trazado para El Boldo y que por estos días atrae a un amplio espectro de protagonistas del mundo privado como ejemplo de lo que se puede hacer en conservación ambiental.

Cómo no, si, tras varios años de lucha, Ringeling forma parte hoy de la Corporación Bosques de Zapallar, que está embarcada desde hace poco en la puesta en marcha de una novedosa forma de protección de ecosistemas casi inédita en el país, y que se sustenta en un sistema de salvaguardias ambientales, a través de las cuales se protegerá de por vida la zona, independientemente de cambios en la propiedad de esas tierras.

Grupo heterogéneo

Para explicarlo mejor es necesario describir la historia de lo que ha sucedido: una vez que el proyecto inmobiliario no pudo desarrollarse, y en atención a las deudas que había de por medio, el Banco Santander se hizo de las 110 parcelas en cuestión y las sacó a remate en forma individual. Gran peligro, si la idea era mantener intacto el bosque natural.

Fue ahí cuando Ringeling se echó a la tarea de buscar gente que quisiera comprar en conjunto esos activos, pero que a la vez no quisiera intervenir el ecosistema. Para qué estamos con cosas: esa misión era prácticamente imposible y, luego de algunas semanas de intensa búsqueda, se dio cuenta. Pero, tenaz como él solo, siguió golpeando puertas –casi un centenar–, hasta que dio con 22 interesados en participar en la iniciativa, incluyendo a su esposa. Cuenta que ella se involucró con el fin de elevar el número de oferentes y, así, ampliar el círculo de interesados para disminuir los costos de inversión.

Lo cierto es que estos 22 propietarios –un universo heterogéneo, que vadesde empresarios y ejecutivos como Hernán Somerville, Raúl Sotomayor, Luis Felipe Edwards y Manuel José Ureta, pasando por varios abogados, como los hermanos Carlos y Gabriel Villarroel, el publicista Joaquín Bascuñán y muchas familias conocidas de la zona– hicieron una oferta para comprar en conjunto las hectáreas en remate, la que bordeó los mil millones de dólares. El compromiso era que sólo utilizarían para construcción 26 de las 110 parcelas –las que, dicho sea de paso, pueden venderse una vez que se adjudiquen entre sus dueños actuales, lo que ocurrirá en marzo próximo–. Para el resto se buscará un mecanismo que asegure su conservación.

2010 fue un año decisivo en el empeño, porque hacia el segundo semestre se avanzó en la puesta en práctica de todos estos supuestos. Lo primero que hicieron los nuevos propietarios fue crear una sociedad en comandita por acciones, a la que se le entregó el derecho de dominio de las 84 parcelas –sin perder estos 22 socios la propiedad sobre los terrenos–, con el objeto único de gestionar el establecimiento y la mantención de un parque en el cerro El Boldo.

Para ello, esta sociedad debía trabajar con la Corporación de Desarrollo de Zapallar –que actuó como garante de todo el proceso de compra– en la formación de una nueva institución que fuera la que se encargara de la conservación. Fue así como nació la Corporación Bosques de Zapallar, que agrupa en su directorio, entre otros, al médico Juan Carlos Johow, al abogado Guillermo Morales, la socióloga Catherine Kenrick, la periodista Luisa Eyzaguirre, y al propio Ringeling. Varios de ellos recalcaron que su participación en este proyecto se sustenta en un acérrimo valor de conservación que están dispuestos a defender a como dé lugar.

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El mecanismo jurídico

Victoria Alonso y Diego Urrejola son dos consultores en temas ambientales que han estado trabajando con esta nueva corporación. Alonso explica que como en Chile no hay incentivos ni una normativa específica de conservación entre privados –recién se está discutiendo en el Congreso un proyecto de ley que crea el derecho real de conservación, figura que se basa en los conservation easements que existen en los países anglosajones y que permiten establecer un área protegida con facilidad y flexibilidad–, lo que se puso en marcha fue un mecanismo de salvaguardias ambientales que, no siendo lo ideal, facilita el propósito final de conservación: la servidumbre.

En la práctica, y en términos sencillos, una servidumbre funciona como un derecho que se establece entre dos predios: uno que es el “sirviente”, generalmente para permitir el paso o la vista en favor de un predio “dominante”, que es beneficiario de este servicio.

En el caso del parque El Boldo, el papel de “dominante” lo ejercen los predios vecinos (las 26 parcelas sobre las que se puede construir) designadas para cumplir ese rol, pero con la intención de que la servidumbre sea para el beneficio de toda la comunidad. Dicho de otra manera, los terrenos del bosque quedaron “gravados” como predios “sirvientes” en una escritura pública de “servidumbres ambientales”, de manera tal que no pueden cambiar de destino, ni planificarse en ellos proyectos inmobiliarios o construcciones de cualquier tipo. La fórmula, cuentan los directores de la corporación, no es fácil y, de hecho, se sabe muy poco de su aplicación en Chile.

En paralelo, se desarrollan planes de acción de corto y mediano plazo. Johow, que actúa como presidente de la Corporación Bosques de Zapallar, anota que lo más importante en lo inmediato es abordar acciones de conservación tales como la erradicación de especies exóticas y el control y manejo adecuado de las visitas. Agrega que el plan también considera la creación de senderos, cercas, prevención de los incendios y, en general, una arquitectura que incluya sala de visitas y guardaparques. Incluso, la creación de un museo está en proyección, de tal manera de mostrar a todos las riquezas naturales de este parque que ya su abuelo, el célebre naturalista Federico Johow, describió hacia fines del siglo XIX en su libro Flora de las plantas vasculares de Zapallar y que su nieto, un siglo después, ayudó a reeditar.

Sustento futuro

Dicho sea de paso, en el arduo camino de la conservación las corporaciones intermediarias han contado con la asesoría de al menos dos ONG de carácter mundial: la estadounidense The Nature Conservancy y la inglesa Rainforest Concern, especialistas en el desarrollo de parques de este tipo. Esta última, de hecho, tenía contemplada la visita de algunos de sus máximos líderes por estos días, en el marco del financiamiento que entregarán para cubrir, en parte, las necesidades iniciales del plan de manejo.

Como nada es gratis en la vida –muy desafortunadamente–, los involucrados en este proyecto de conservación se encuentran analizando las distintas maneras en que se procederá para financiar todo el trabajo que se tiene que desplegar en el lugar y asegurar la vida de la corporación.

Para eso hay varios caminos. Uno de los que se han pensado es diluir la sociedad en comandita entre más socios, de manera que puedan entrar otros que aporten recursos frescos. También se están considerado el aporte voluntario y la búsqueda de donaciones, aunque, como se dijo anteriormente, –y todos recalcan– en Chile no existen incentivos adecuados para estimular la participación de los privados. Sí hay, por ejemplo, beneficios tributarios para aportes a iniciativas culturales, pero nada relacionado con el medioambiente. Lo que suena ilógico, considerando la importancia que ya tiene el tema en todo el mundo. Es parte del cambio de mentalidad que todavía falta por asimilar en nuestras tierras.

 

Sólo la punta del iceberg
Proteger el cerro El Boldo, que engloba cerca de 80 hectáreas de terreno, es apenas una parte de lo que se quiere lograr en esa zona. La Corporación Bosques de Zapallar tiene la camiseta puesta en su propósito de ampliar al máximo posible la conservación, sumando otros predios cercanos, y que conectarían todo entre Zapallar y Catapilco.

Sin duda, el que más atrae es el que está al oriente de El Boldo, conocido como Las Cenizas. Ahí, otro grupo de empresarios, entre los que figuran Raúl Sotomayor (Southern Cross), Fernando de Peña (Mall Plaza) y Rafael Guilisasti (Viña Concha y Toro), entre otros, adquirió hace un tiempo 800 hectáreas de tierra que estaba en peligro por sobrepastoreo y explotación de bosque, con el fin de preservarlo y construir sólo algunas casas en la parte baja. Eso no ha ocurrido, pero la idea es que ellos también puedan sumarse a lo iniciado en El Boldo, junto a otros predios de la zona que podrían finalmente sumar hasta 2.500 hectáreas en un cordón que, si todo resulta bien, podría llegar a medir unos 20 kilómetros.

“Los propietarios han sido debidamente informados de la creación de la Corporación Bosques de Zapallar y de su misión como organización sin fines de lucro que espera crear los mecanismos para ayudarles a mantener protegidas aquellas partes más valiosas de sus predios”, destaca Victoria Alonso.

 

Un poco de historia
• La historia reciente del cerro El Boldo parte entre 1993 y 1995, cuando Sergio Aubert Ossandón y varios miembros de su familia lo dividieron en 157 parcelas, todas ellas de 5.000 m2, con una superficie total de 112 hectáreas. El municipio de Zapallar no intervino en este proceso, por encontrarse el territorio fuera del área urbana.

• Hacia 1996, había logrado vender poco más de 30 parcelas en la parte baja del cerro, la mayor parte con permisos de edificación para dos viviendas.

• Entre 1997 y 2003 quedaban por venderse unas 120 parcelas y un grupo de inversionistas decidió adquirirlas para levantar un condominio de 168 departamentos distribuidos en 10 edificios de 4 pisos, un centro de convenciones y un hotel. Luego de la presentación de un recurso judicial, la autoridad edilicia de la época dejó sin efecto la aprobación de la dirección de Obras Municipales, lo que luego fue refrendado por los tribunales de justicia.

• Por el no pago de deudas, el Banco Santander se adjudicó 110 parcelas que en 2006 sacó a remate público, ofreciéndolas de una en una, informando que podía construirse una casa por parcela… lo que no era efectivo, de acuerdo al plan regulador intercomunal aprobado algunos años antes.

• A fines de 2006, un grupo de 22 personas decidió hacer una oferta para adquirir la totalidad de los terrenos, con el compromiso de que sólo se edificaría en 26 de las 110 parcelas, destinando el resto a conservación de manera perpetua.