No cabía un alfiler en el salón del Sheraton. Incluso tuvieron que habilitar más mesas para los casi 200 invitados al desayuno que organizó el Ministerio de Bienes Nacionales para presentar el plan de licitación 2013. Islas, terrenos industriales, caletas en el norte, fundos en el sur. En total, 398 inmuebles repartidos por el país […]

  • 25 enero, 2013
Caleta Maria y Lago Fagnano

Caleta Maria y Lago Fagnano

No cabía un alfiler en el salón del Sheraton. Incluso tuvieron que habilitar más mesas para los casi 200 invitados al desayuno que organizó el Ministerio de Bienes Nacionales para presentar el plan de licitación 2013. Islas, terrenos industriales, caletas en el norte, fundos en el sur. En total, 398 inmuebles repartidos por el país –cerca de 48 mil hectáreas equivalentes al 0,01% de Chile continental– que buscan dueño.

Carlos Cardoen siguió atento la presentación del ministro Rodrigo Pérez Mackenna. Sentado junto a otros funcionarios de gobierno, no dejaba de revisar el catálogo de propiedades disponibles. Caleta Cifuncho, Hornitos, Humedales de Tongoy, Isla Gaviota, Bahía Exploradores… La lista es larga y diversa. A Cardoen le interesaron varios de ellos. En el norte, por ejemplo, planea construir hoteles para la minería. También tiene en carpeta un proyecto de parques fotovoltaicos. Y en el sur, le parecen atractivos los terrenos que hay camino a Ensenada, donde evalúa desarrollar un plan turístico cultural. “Veo con buenos ojos que el ministerio genere espacios para que se desarrollen proyectos público– privados que impulsen las regiones. En la medida que el gobierno se abra a poner reglas fijas y conocidas por todos, se dinamiza el crecimiento”, explica el empresario, responsable en buena parte de que Santa Cruz tenga un lugar en el mapa.

El fisco es dueño de más de la mitad del territorio nacional. En hectáreas, los terrenos fiscales equivalen a la superficie total de países como Alemania, Italia o Japón. “Antes se creía que era cerca de un 30%, pero hicimos un catastro y nos dimos cuenta de que un 51% está en manos del Estado. La intención no es privatizar el país, sino que aquellos terrenos fiscales que están disponibles y tienen un enorme potencial para el desarrollo de distintos tipos de proyectos –en el área inmobiliaria, turística, industrial o de conservación–, se pongan a trabajar. No es política de este ministerio –ni tampoco creo que lo sea en el futuro– enajenar parques nacionales, por ejemplo”, asegura Juan Carlos Bulnes, subsecretario de Bienes Nacionales. Con las cifras sobre la mesa, comenta que hay regiones –en el norte y extremo sur– donde el fisco es dueño de más del 90% del territorio (ver gráfico 1).

En Antofagasta, por ejemplo, el 60% de la superficie es estatal. Paños que por lo general rodean las ciudades. “Si el Estado no licita, la región no puede seguir creciendo y el precio comercial se dispara por las nubes. Entonces, si no ponemos estos terrenos a disposición de los privados, estamos haciendo una especulación y generando un alza del valor”, sostiene una fuente ligada al ministerio. “Durante muchos años, el Estado inmovilizó terrenos que son absolutamente prescindibles. ¿Para qué le sirve al fisco una parcela o un departamento que tiene herencia vacante? Eso se puede prestar, lamentablemente, para arreglines o negociados que no corresponden, como que algunas personas se instalen gratuitamente en estos inmuebles”.

El nuevo Cachagua

Hernán Passalacqua lleva años ligado al turismo. Junto a Jorge Carey fundó el 2001 la consultora Fitzroy y entre sus clientes figuran Rentas Falabella, Inmobiliaria Aconcagua, Agricom y CCU. Carpeta en mano, analiza el paquete que ofrece el gobierno. Del total, el 65% de los inmuebles corresponde a terrenos destinados a proyectos inmobiliarios y de equipamiento, el 21% va para conservación y turismo, y el 14% restante, al sector industrial y de Energías Renovables No Convencionales (ERNC). El 96% de las operaciones corresponden a venta y el 4% a concesión de uso a largo plazo, pero en número de hectáreas enajenadas prima la concesión.

“Muchos de los paños destinados a proyectos inmobiliarios y de equipamiento tienen fines turísticos. Hay playas en Antofagasta o Copiapó que son para desarrollo de segunda vivienda y hotelería, y lo que es de conservación, está casi todo concentrado en Los Lagos, Aysén y Magallanes”, comenta Passalacqua.

Con su ojo afinado en estas materias, sostiene que uno de los terrenos más atractivos es Caleta Cifuncho, ubicada a 32 kilómetros al sur de Taltal, en la región de Antofagasta. El sector a licitar se emplaza en una meseta con una vista privilegiada de la bahía, pero a la vez cercano a la playa. Además, está próximo al Parque Nacional Llullaillaco, Pan de Azúcar y el Observatorio Astronómico Paranal. Más de 70 mil metros cuadrados distribuidos en lotes de superficies entre 7 mil y 11 mil metros cuadrados cada uno. ¿El valor comercial mínimo? 0,5 UF el metro cuadrado, en promedio.

Otro de los filetes es Hornitos, también en Antofagasta. En uno de los principales balnearios de la zona, la joya a la venta es una superficie de poco más de 16 hectáreas, en las cuales se puede desarrollar desde resorts y condominios, hasta restaurantes y camping. “Hornitos es potente. Es el Cachagua del norte. En Antofagasta está aumentando la riqueza y ahí está la posibilidad de una segunda vivienda. Además, tienes a los Luksic de principales vecinos y ya se inauguró el primer tramo de la ruta Antofagasta-Mejillones. Tiene sentido porque tiene acceso”, explica Passalacqua. El valor comercial mínimo es de 2UF el metro cuadrado, en promedio, muchísimo más barato que la playa de Pingueral en Concepción, –donde el metro cuadrado está a 4 UF– o incluso Zapallar, donde oscila entre las 12 y 15 UF.

Avanzamos varios kilómetros hacia el sur. Y ahí está isla Gaviota. Una maravilla ubicada frente a la caleta de Punta de Choros, en la región de Coquimbo. En este caso, la oferta se trata de una concesión de uso de largo plazo de más de 100 hectáreas que cuenta con tres playas de arenas blancas y finas, y aguas transparentes y de poca profundidad, aptas para el buceo. ¿Qué tal?

Y también en la zona coquimbana, la concesión de los humedales de Tongoy podría dar sus buenos frutos. A ojos de expertos, ese lugar está pintado para generar un proyecto eco turístico –de bajo impacto– vinculado al avistamiento de aves y fauna en general. “Es un sitio muy interesante. La Serena es la tercera ciudad más turística de Chile (después de Santiago y Viña) y aquí se puede desarrollar el borde del río, con un par de restaurantes, por ejemplo. Además la gente local está con buenos sueldos”, agrega Passalacqua.

Pero como en la variedad está el gusto, la oferta también incluye sur. Y sur-sur.
En Magallanes hay otra joyita que está a la venta. Se trata de los terrenos de Caleta María y Lago Fagnano, varios lotes que en total suman 35 hectáreas. Un paisaje único con biodiversidad abundante, que además tendrá acceso por tierra con el nuevo camino que conectará la Estancia Vicuña (Timaukel) con Bahía Yendegaia (canal del Beagle), una ruta que actualmente está habilitada sólo hasta la ribera del Lago Fagnano.

La breva pelada

Hace algunos años, Hernán Passalacqua participó con un amigo en la licitación de Isla Gaviota. Pero le fue mal. Por suerte, dice hoy, porque “el acceso es pésimo. Si yo fuera el Fisco primero pavimentaría, generaría de verdad un destino atractivo y después saldría a vender”.

La conectividad, a su juicio, es clave a la hora de evaluar los terrenos disponibles. “La belleza escénica es el 20% del producto, no sirve de nada si no hay accesos”, explica Passalacqua. “¿Por qué va a ser un buen negocio un proyecto ecoturístico en Isla Gaviota? ¿Cuál será el rol que tendrán el municipio y el gobierno local? ¿Qué pasa con la infraestructura y la seguridad?”, dice, son preguntas necesarias de hacerse.

El subsecretario Bulnes se demora poco en contestar. “Cuando nosotros licitamos un inmueble no le damos todo en bandeja al privado, le ofrecemos el terreno pero él tiene que conseguir sus permisos, tramitar los derechos de agua o hacer el estudio de impacto ambiental, si lo requiere”, explica. Y Carlos Cardoen, por ejemplo, está de acuerdo. “No puedes pedir la breva pelada y en la boca. Tienes que hacer tu inversión y tomar tu cuota de riesgo, así también lo está haciendo el Estado”, afirma.

Mucho lío

Miguel Purcell –dueño de Portillo, Tierra Atacama y Tierra Patagonia– ha participado sin éxito en algunos procesos de enajenación fiscal. Esta vez prefiere abstenerse. “Hace años estudiamos la posibilidad de presentar un proyecto, pero estas licitaciones dentro de parques nacionales no nos acomodan. En general, requieren de estudios de impacto ambiental y otras restricciones, por lo que preferimos optar por terrenos particulares. Además, construir hoteles es una inversión demasiado alta para tomar tanto riesgo, el cual se minimiza cuando se trata de un lugar privado”, asegura.

El tema de la concesión muchas veces complica –a juicio de Passalacqua– a los inversionistas. “A la gente no le gusta la modalidad de arriendo a largo plazo”, enfatiza, y luego en Bienes Nacionales lo rebaten: “un empresario que es incapaz de sacarle renta a un proyecto en 25 años es porque es un mal empresario, así es que no vengan a decir que una concesión a 25 ó 30 años es inútil”. Como ejemplo pone al mall Portal La Dehesa, una concesión que se le otorgó al holding de Paulmann “al cual le ha ido bastante bien”. •••