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  • 9 septiembre, 2008

 

 

Mercado inmobiliario
Lento pero seguro

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Nuevos aires nuevos desafíos

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Isidora 3000 lidera en Chile tendencia mundial inmobiliaria

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Mercado inmobiliario

Lento pero seguro

No hay crisis, repiten los actores involucrados; sólo un ciclo a la baja que incluye una demanda ralentizada, debido a expectativas algo pesimistas más que a problemas reales. Con una amplia oferta, sería un buen momento para que a quienes “les toca comprar” y tienen estabilidad en sus ingresos, lo hagan. Por Marcela Sepúlveda.

Luego de diez años de crecimiento sostenido a un promedio de 4%, el sector inmobiliario se mueve hoy a un ritmo más pausado. Eso no lo discute nadie. Lo que sí se discute y rebate son las teorías catastrofistas de aquellos que a los primeros indicios de ajuste utilizan la palabra crisis. Entre los ejecutivos de este sector no hay dos opiniones al respecto: el mercado se está adaptando, es cierto, pero en ningún caso se está viniendo abajo.

A juicio de los máximos directivos de la industria, la caída de más de 40% que arrojaron los permisos de edificación en mayo (respecto de mayo pasado) informada por el INE es sólo un dato mínimo, puesto que la variación mes a mes de este índice en particular es muy variable. Mucho más confiables para sacar conclusiones –añaden las inmobiliarias– son las cifras de la consultora Collect y éstas, al primer semestre, no son malas. Por ejemplo, si bien consignan una caída en las ventas de viviendas nuevas en Santiago de 6,3%, ese retroceso es en relación a un primer semestre de 2007 que históricamente es el más alto. Y no sólo eso: medidas en UF, las ventas cayeron sólo 4,8% en el primer semestre; es decir, una variación nada catastrófica.
En resumen, las ventas en el período enero-junio fueron, en unidades, muy parecidas al 2006; y en UF, superiores a ese año.

Una demanda lenta

Para Joaquín Brahm, gerente general de Inmobiliaria Manquehue, el análisis de la actual coyuntura exige un detallado repaso sobre lo que está afectando a la demanda y la oferta, para luego poder proyectar la situación a mediano y largo plazo.

Joaquín Brahm
 

 

Con barreras de entrada muy bajas, la industria inmobiliaria en Chile está altamente atomizada: su mayor actor no posee más del 6% de la torta y el segundo no llega al 3%. Luego de la crisis vivida en 1998 –cuando la caída en las ventas fue del 50%–, el sector ha crecido sostenidamente, favorecido por una competencia que se ha hecho cada vez más fuerte y con márgenes más estrechos (antes llegaban al 20% y hoy se empinan apenas sobre el 10%).

Para Brahm es importante analizar los datos en perspectiva: comparado con el peak anterior a 2007 (1996-97, con ventas anuales de 68 millones de UF), las ventas del año pasado fueron 46% mayores (en UF), por lo que se puede hablar de una buena evolución, acorde con el crecimiento de la economía. Si bien este año espera una caída en las ventas de entre 10% y 15% (con un segundo semestre en que la caída sea de 15%), aun así el volumen anual de ventas será alto desde una perspectiva histórica: entre 85 y 90 millones de UF. “Si estuviéramos en el retail, una caída de esta magnitud sería gravísima, pero el sector inmobiliario es particular”, explica el ejecutivo.

Las razones de la baja en la demanda –y por ende, en las ventas– son varias y tienen que ver, según Brahm, fundamentalmente con las expectativas, pues “para decidir comprar, la gente necesita ver su horizonte relativamente despejado a largo plazo, ya que es una decisión que requiere normalmente endeudarse”. Y a pesar de que las cifras macro están sólidas, con crecimientos esperados superiores al 4% para este año y el próximo, la inflación es un fantasma que está ahí.

“Para los que somos más viejos, antes el que la UF subiera no tenía mayor importancia, pues sabíamos que todo subía a la par. Pero en los últimos años ha habido una fuerte desindexación de la economía; incluso, a muchas personas el sueldo no se le reajusta según inflación, y por eso existe temor a endeudarse”, señala.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, estima que la inflación tiene un impacto fuerte en la actividad, junto con una economía que crece algo menos que lo proyectado y una desocupación que muestra una leve alza. Pero todo esto se enfrenta a factores “de negocio” que en cambio son muy positivos, como una oferta amplia, de buena calidad y precio, y tasas de interés aún históricamente bajas.

Para el sector, la demanda de viviendas es anual, de manera que cada año hay un grupo al que “le toca” comprar, ya sea porque comienza una nueva etapa (matrimonio, por ejemplo), se va de la casa, o porque su actual vivienda se le hizo chica. Y el grupo al que este año le tocaría comprar está algo renuente, por factores externos como la infl ación o porque han escuchado de la crisis subprime en Estados Unidos y Europa. Esto último es bastante anecdótico, porque “acá nunca se ha dado una burbuja de ese tipo, ni tampoco un relajamiento en el otorgamiento de los créditos”, explica Domínguez. Al contrario, en Chile y especialmente en Santiago, debido a que han ingresado enormes terrenos a la oferta, los precios se han mantenido prácticamente invariables en la última década.

No esperar baja de precios

Con costos de construcción crecientes que aún no se han traspasado a la oferta –el fierro, el cobre, el acero y el cemento son insumos que han subido fuertemente– no es esperable que los valores de las viviendas bajen aunque las ventas sigan cayendo y el stock para entrega inmediata suba mucho más del actual 20,5%, una cifra considerada alta pero “razonable”. “Más temprano que tarde, la industria tendrá que ajustar sus precios a sus costos reales de reposición, por lo que hoy existe una tremenda oportunidad de adquirir viviendas en condiciones que no estoy seguro de que se encontrarán en el futuro”, señala Ramón Yávar, presidente de Moller y Pérez-Cotapos.

La Cámara Chilena de la Construcción tiene un índice que mide los costos de una casa “tipo”, y entre enero y mayo este indicador ha crecido en términos reales en 5,7%, en una escalada que se inició el 2007 y que, sin duda, tendrá repercusiones futuras en la reposición, aunque no en las viviendas que actualmente están en oferta (sea en verde o para entrega inmediata).

Ramón Yavar
Para Brahm, es importante considerar que la demanda se acumula; es decir, quienes no están comprando hoy aunque “les toque” lo harán, tarde o temprano. Aquí, dependiendo del estrato, puede influir lo que suceda con el tema del IVA, con la nueva ley que entra en vigencia el próximo año y que limita –por tramos– la devolución de dicho impuesto en la construcción, de manera que las casas más caras podrían encarecerse aun más. Esto es otro argumento para incentivar la compra en los próximos meses. “Es cierto que somos materia interesada, pero estimamos que es un buen momento para que la gente compre. No hoy ni mañana quizá, pero en los próximos meses o hasta fi n de año. Hay que considerar también que las casas y departamentos son únicos, en el sentido de que si uno se demora en comprar, después puede que ya no esté la propiedad que se quiere”, afirma Brahm.

 

Y quien crea que los precios bajarán ante el exceso de oferta –que tendrá su peak en los próximos meses– lo más probable es que espere en vano, según las inmobiliarias. Sucede que si bien el mercado está atomizado y hay muchos actores, las empresas tienen hoy espaldas financieras mucho más sólidas y en su mayoría estarían en condiciones de sortear algunos meses malos en ventas, sin tener que deshacerse de stock con “liquidaciones”.

“Las decisiones que tomen eventualmente algunas empresas de retirarse del mercado dependerán de qué tan bien o mal hayan evaluado sus negocios en el momento de iniciar cada proyecto pero, dada la tendencia a una cierta concentración que hay en la industria, con empresas además poderosamente especializadas y con fuerte imagen de marca, las grandes podrán sortear el momento”, estima Ramón Yávar, de Moller y Pérez-Cotapos. Brahm recalca que la estructura de capital de las firmas del sector es hoy mucho más sólida, y eso hace que no estén dispuestas a liquidar stock barato, a diferencia del año 98, en que las tasas de interés para las compañías eran muy altas y necesitaban vender rápido.

Bancos más estrictos

Otro factor que está influyendo en la demanda es el leve cambio observado en la postura de los bancos en relación con sus operaciones hipotecarias. Si bien las tasas hipotecarias siguen históricamente bajas, del orden de 4,5% a 5% y por lo tanto siguen siendo interesantes, la situación no es la misma de hace un año. El sistema financiero continúa con agresivas campañas, pero ya no es tan habitual financiar el 100% de la propiedad y los bancos están más estrictos en no permitir que el dividendo final sobrepase el 25% de los ingresos familiares. Si bien la morosidad no ha aumentado a niveles importantes, pues los chilenos son conocidos por hacer el máximo esfuerzo por cumplir con sus obligaciones, los niveles han mostrado un leve aumento y las políticas de riesgo de los bancos se han ajustado.

“Hasta no hace mucho, los bancos estaban un poco más flexibles y podían prestar con dividendos de hasta el 30% de los ingresos. Hoy son más estrictos, porque la inflación es un tema”, anota Domínguez. Es un hecho que no todos los sueldos están indexados o no lo están totalmente, y ahí se puede producir una brecha entre los ingresos que aumentan en proporción menor al dividendo.

Ojo con la oferta

En el tema de la oferta –o sobreoferta, dirán los más pesimistas–, las cifras ameritan detención en el análisis. Según Brahm, el aumento en la oferta registrado en el segundo trimestre en Santiago y medido por Collect –de 13,9% en UF y 16,9% en unidades– es algo sorpresivo porque se habría esperado que el mercado se hubiera ajustado ya para entonces a la baja, considerando que las ventas tenían mostrando caídas importantes. La oferta al término del primer semestre alcanzó en Santiago a poco más de 47 mil unidades, lo que considera tanto viviendas terminadas como en construcción o incluso en verde. “Entraron cerca de 8 mil unidades en el trimestre, cifra que se puede considerar alta y que necesariamente tendrá que ajustarse en los próximos meses, con decisiones que las empresas ya están tomando”, señala Joaquín Brahm.

 
Vicente Domínguez

 

Estas decisiones incluyen no iniciar algunos proyectos, achicar otros o reducir el ritmo en las etapas de los que ya están en construcción. Según explican en el sector, actualmente hay proyectos enormes: por ejemplo, edificios de 500 departamentos que cuesta parar cuando ya están en marcha; pero sin duda es poco probable que entren al mercado nuevos planes de esa envergadura en los próximos trimestres. El actual stock de viviendas terminadas se supone que podría venderse en 18 meses. Es importante señalar que estas unidades terminadas se concentran especialmente en departamentos, con stock para 21 meses, y menos en casas (para 12 meses, cifra que es considerada normal). Y los departamentos se ubican especialmente en Santiago y Ñuñoa, lo que no puede sorprender a nadie porque ahí es donde tradicionalmente se concentran también la demanda y un mayor volumen de construcción.

Tampoco sería tan “mala” la cifra de 20% de oferta terminada y para entrega inmediata, considerando que en la última así llamada crisis, el año 98, este stock llegó a 55%. El 20% aún es considerada una cifra “normal” por los actores, aunque esperan que este porcentaje aumente en los próximos meses, dada la baja velocidad de venta que se está observando.

“Sin duda, se requiere de un ajuste por el lado de la oferta. La incorporación de nuevos proyectos tiene que disminuir necesariamente, y eso lo veremos en las cifras de los próximos trimestres”, puntualiza Brahm, “ya que si caen las ventas, los proyectos no pueden seguir creciendo al ritmo de antes”. Es ahora cuando las empresas del sector se concentran en las etapas de planificación y desarrollo de nuevas iniciativas, pero sin comenzar grandes proyectos.

¿Qué pasa en regiones?

Santiago concentra aproximadamente el 40% de los proyectos inmobiliarios y actualmente el 75% del stock de viviendas disponibles, pero muchas de las grandes empresas que operan en la capital también lo hacen en regiones. Según los actores, la principal diferencia que hay que considerar al ingresar a un mercado regional es analizar el estado de la actividad económica preponderante en la zona. Si bien Viña y Valparaíso tienden a seguir los vaivenes de la Región Metropolitana en materia inmobiliaria, reproduciendo a escala crecimientos y caídas, en las regiones más apartadas influye la actividad local: así, hoy por hoy, Antofagasta y Rancagua muestran un fuerte auge debido al crecimiento aparejado al buen precio del cobre; Puerto Montt está algo deprimido por el problema con la industria del salmón; Concepción y Temuco tienen buena cara.

En síntesis, los desarrolladores inmobiliarios destacan la fortaleza del sector comparado con la situación en otros países. Esto, debido, fundamentalmente, a la no existencia de una burbuja inmobiliaria –plusvalía artificial, y a un sistema financiero que ha operado correctamente en los últimos años, sin correr riesgos de más. “Es cierto que hay expectativas algo pesimistas en la gente, pero estamos lejos de una crisis”, afirma Ramón Yávar. Agrega, optimista, que dadas las cifras record de ventas en el 2007, “una leve desaceleración a niveles más normales es absolutamente esperable dentro de los ciclos naturales de todo mercado”.

 

 

Inversión extranjera e inversión en el extranjero
El sector inmobiliario nacional está viendo un fuerte interés de fondos de inversión extranjera por invertir en proyectos locales, especialmente en el área de oficinas. La primera operación en concretarse fue el traspaso del Edificio Birmann al fondo alemán Deutsche Inmobilien Fonds AG, hoy Union Investment Real Estate, según consigna la Consultora Feller Rate en un reciente informe del sector. Posteriormente, el fondo alemán-sudafricano GLL Investec adquirió edificios en Ciudad Empresarial y ha habido interés por los proyectos Titanium, Territoria y Costanera.

Según Vicente Domínguez, esto se debe a que si bien los márgenes del sector han caído en los últimos años, la rentabilidad de los proyectos continúa siendo interesante para estos fondos europeos.

Al revés, empresas chilenas del sector también han comenzado un sostenido proceso de internacionalización para operar en mercados de la región, especialmente en Perú, Colombia y Brasil. Aunque desde hace años algunas empresas chilenas incursionan en mercados como España y Miami, con dispar éxito, actualmente otras están emprendiendo el desafío de ingresar a mercados externos. Y lo hacen habitualmente asociados con firmas locales para aprovechar su conocimiento de los distintos mercados. Estas son Besalco con su filial Besco, en Perú; Salfacorp en el mismo mercado y en Argentina; Tecsa en Uruguay, Argentina, Perú –y próximamente en Colombia– y Paz, en Perú y Brasil.

Con todo, sin duda Perú concentra el mayor interés, lo que se explica, según el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, porque ese mercado es de tamaño y de características similares al chileno, además de la cercanía física. “Hay una vocación y ganas de incursionar en otros mercados y lo lógico es hacerlo en economías parecidas. Obviamente, se requiere de mucha gestión y de sentir que se tiene algo que aportar. Las expectativas y las perspectivas son muy interesantes en este ámbito”, señala.

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Tecnología domótica

Casas con vida propia

 

Si bien todavía no es algo que se haya masificado, se trata de una industria que –de la mano de los avances en informática, electrónica y telecomunicaciones– está logrando un considerable desarrollo en el mercado local. No se extrañe, entonces, si un día de estos le toca visitar una de estas viviendas, que verdaderamente parecen estar “vivas”. Por Carmen Paz Calvo.

En términos simples, la domótica es la automatización de todas las funciones del hogar. Sin embargo, en términos más complejos, los alcances de esta tecnología son definitivamente asombrosos. De hecho, uno ni siquiera llega a imaginar las aplicaciones que esto puede tener en el tiempo, porque a medida que avanzan el desarrollo de los equipos, las redes inalámbricas y la masificación de la banda ancha, empezamos a adentrarnos en un terreno que, hasta hace poco, era sólo ciencia ficción.

La evolución de esta tecnología en los países desarrollados ya lleva más de tres décadas, mientras que en Chile recién comenzó a incorporarse en forma incipiente después de 2000. Y lo ha hecho en forma persistente. Quizás por eso mismo –y frente a tantos avances que a diario observamos en distintas esferas–, hemos perdido un poco la capacidad de asombro, y de seguro muchos ya no les llama la atención que se les ofrezca, por ejemplo, prender o apagar el horno de la cocina desde su teléfono celular, estando a cientos o incluso miles de kilómetros de distancia.

“La domótica en nuestro país todavía no es importante en términos de su aplicación en las viviendas, aunque sí en edificios de oficinas y centros comerciales. En todo caso, es un negocio que a futuro seguirá creciendo; sobre todo, en la medida en que se haga más barato. Además, la gente, de a poco, se va a ir dando cuenta de que puede conseguir importantes ahorros de energía, al lograr un control más preciso de funciones como la luz, climatización y riego, entre otros”, sostiene Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

A juicio del profesional, entre los principales aspectos que nos distinguen de países como Estados Unidos –en lo que al desarrollo y repercusión de esta tecnología se refiere– son los “todavía” distintos estilos de vida. “En la mayor parte de los hogares norteamericanos o europeos trabajan tanto el hombre como la mujer; los hijos van al colegio o a la universidad; y no existe el servicio doméstico. Por ello, tienen niveles de ingresos más altos y mayores necesidades de automatizar funciones. En Chile, la gente no siempre está dispuesta a pagar por estos productos, porque acá todavía hay posibilidades de tener ayuda, y las mujeres –si bien se han incorporado en forma considerable al mundo laboral– aún permanecen en gran medida en la casa. En esa línea, mientras avance la tendencia de que ellas trabajen fuera y aumenten los niveles de ingreso del grupo familiar, la domótica va a ser cada vez más necesaria y demandada” vaticina.

Domótica… ¿para todos?

Cristóbal Sáenz, gerente general de Inmobiliaria Delsa, conoce muy de cerca lo que anticipa el personero de la CCHC.

Pionero en la incorporación de tecnología domótica en sus edificios de departamentos, hoy es de la idea de que ésta debe enfocarse al mercado de la gente joven y, en el caso de viviendas particulares, en aquellos grupos “por esencia” tecnológicos.

“Nosotros en 2000 partimos con un proyecto, denominado Neohaus Hamlet I, que es un edificio 100% eléctrico, ya que lo que buscábamos era sacar el gas de nuestras construcciones. Ahí nos dimos cuenta de que podíamos agregar una serie de elementos de control –como relojes para programar el termo y estufas con acumuladores de calor–, y ya en 2003 nos entusiasmamos con un proyecto que incorporaba de lleno la tecnología domótica. Se trata del edificio Neohaus Brasilia, que permite el control de muchas funciones; entre ellas, detección de filtraciones de agua, sensores de humo y temperatura, cámaras de seguridad y control de la iluminación y del aire acondicionado. Estos eran departamentos grandes, que además contaban con una serie de otros atributos propios de nuestros proyectos: moderno diseño, Wi-Fi, extracción de gases subterráneos, etc. Por eso, no podría decir que la domótica en sí haya sido clave en la decisión de compra. De hecho, estimo que hoy el 90% de los propietarios la utiliza sólo para conectar y desconectar la alarma. Esta es una tecnología que tiene un tremendo potencial, pero la gente todavía no la conoce ni la sabe manejar bien”, advierte. Dado lo anterior, Sáenz no cree que ésta vaya a ser incorporada en forma masiva en proyectos inmobiliarios.

“Su instalación todavía tiene costos significativos, y la gente no siempre está dispuesta a pagar por esa diferencia. Además, implica todo un servicio de posventa, lo que la hace todavía más compleja. Distinta es nuestra experiencia en productos enfocados derechamente a un público más joven, porque ellos sí valoran este tipo de atributos y los consideran en forma importante al momento de la compra. Es el caso, por ejemplo, de nuestro edificio Neohaus Hamlet II, con departamentos en su mayoría de un dormitorio, y donde incorporamos un control domótico sencillo –de menor costo y funciones básicas–, que sí es tremendamente utilizado por sus propietarios”.

Mil y una opciones

Y si el mercado de la domótica tiene, entonces, grandes proyecciones en los departamentos orientados a profesionales jóvenes, las viviendas de los amantes de la tecnología y los modernos edificios de oficinas, la multiplicidad de opciones de adquirir hoy un producto de este tipo no deja de llamar la atención. Basta sólo con hacer el ejercicio de buscar en la web para que aparezcan numerosas firmas que prometen programarlo todo, sin que usted tenga que “moverse de su escritorio”.

Es el caso de TecHome, por ejemplo, cuyo gerente general, Jorge Fleischmann, es “juez y parte” en este tema. “La domótica es más que una teoría, es una realidad que utilizo todos los días. Tengo prácticamente todas las funciones implementadas en mi casa, y las manejan al 100% todos los integrantes de mi familia –mi señora, mi nana y mis tres hijas de entre 3 y 8 años–”, asegura.

Pero, ¿cuáles son en concreto las funciones más relevantes que se pueden incorporar en el hogar? Según Fleischmann, si bien esta tecnología abarca cuatro esferas principales: seguridad, confort, estilo y ahorro, las necesidades que más se ajustan al mercado nacional son la seguridad y el ahorro. “Al integrar la central de alarmas con la iluminación podemos, por ejemplo, lograr que cuando ocurra alguna emergencia se prenda aquella zona en particular o, definitivamente, toda la casa; también, que el sistema de acceso sea mediante huella digital –para saber con exactitud quién está ingresando– y, si he sido interceptado por un intruso, abrir la puerta y a la vez enviar una señal silenciosa a Carabineros o a la compañía de seguridad que corresponda. Con respecto al ahorro, sólo basta con pensar que en estos momentos de estrechez energética se puede ajustar toda la iluminación de la casa para que encienda al 80%, y en las mañanas –cuando se ventile– que la calefacción se apague durante esos momentos”, puntualiza.

Por su parte, José Luis San Juan, socio de Secant Sudamérica, asegura que los próximos tres años serán verdaderamente “interesantes” en lo que a desarrollo de la domótica se refiere. “Quienes formamos parte de este mercado vivimos un estado de letargo hasta 2006, cuando esta industria finalmente despertó con algo de fuerza; no obstante, 2007 fue el año en que finalmente se consolidó”.

El profesional sostiene que Chile no es demasiado diferente respecto a otros países, por lo que el patrón de desarrollo debería equipararse con lo ocurrido afuera; obviamente, con ciertos requerimientos más locales. “Según lo transmitido por nuestros clientes, el factor seguridad es esencial, por lo que un control telefónico integral asociado a una central de monitoreo es básico en cualquier configuración. Otras funcionalidades con mucha aceptación son el uso de sensores internos para la activación de luces en la noche, alarmas técnicas –corte de gas y agua ante emergencias– y, por supuesto, las funciones de simulación inteligente de presencia
y disuasión. También son requeridos el control de iluminación con dimmer, riego automatizado, climatización y control integral de elementos eléctricos varios: cortinas, bombas de piscina, etc.”

Ahora bien, y en términos de masificación, Cristóbal Brahm, de Home Control, augura que claramente ésta pasará a convertirse en un factor diferenciador dentro el mercado inmobiliario, así como –subraya– antes lo fueron la calefacción central, el piso flotante o las ventanas termopanel. “El problema es que hoy, por lo general, las inmobiliarias no se la juegan con el equipamiento, y sólo dejan las canalizaciones hechas para una instalación futura; lo cual, simplemente, no funciona”, advierte.

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Proyectos de segunda vivienda

Nuevos aires nuevos desafíos

Son grandes proyectos, en importantes extensiones de terreno, que en su mayoría han alcanzado una fuerte consolidación en el mercado de la segunda vivienda. Más allá del éxito que ya tienen en sus públicos objetivos, hoy están abocados a mejorar su oferta para entregar un producto cada vez más completo y atractivo. Por Carmen Paz Calvo.

En los últimos 10 a 15 años, el mercado de la segunda vivienda ha tenido un crecimiento considerable en nuestro país. Tanto así, que hoy la oferta no está orientada sólo a captar clientes que tengan un lugar “donde llegar” durante las vacaciones o el fin de semana, sino a que accedan a todo un mundo en que verdaderamente puedan descansar, divertirse y hacer vida en familia.

Aquí, entonces, la cercanía a la playa, la variedad de las instalaciones y las comodidades de todo tipo que se puedan ofrecer empiezan a convertirse en verdaderos factores diferenciadores, que marcan un plus entre uno y otro.

Por eso, no sorprende que hoy varios de los proyectos más consolidados de nuestro país estén incorporando nuevas etapas, “rostros” y servicios, con el afán de satisfacer una demanda que cada vez se muestra más exigente.

A continuación, entre algunos de los complejos más emblemáticos, presentamos un verdadero paseo por el litoral.

San Alfonso del Mar: todo un record

Con una inversión total que supera los 220 millones de dólares, 30 hectáreas en zona de playa, 1.000 departamentos ya construidos (y 1.300 proyectados al 2009), una de las claves del éxito en San Alfonso del Mar ha sido contar con una laguna navegable, junto con el concepto de crear un paraíso de playas Premium (con arena blanca y palmeras incluidas) dentro de una ciudadela autosuficiente, con edificios de arquitectura de primer nivel e insuperables vistas al mar. Todo esto, a poco más de una hora de Santiago.

Es que la imagen de esa piscina gigantesca que se funde en el océano es ya un ícono del proyecto. Tanto así que recibió la certificación como record Guinness por ser la más grande del mundo, con 8 hectáreas de extensión, un kilómetro de largo y 250 millones de litros de agua color turquesa. Además, su tecnología patentada Crystal Lagoons, que permite el desarrollo de grandes volúmenes de agua en forma cristalina, es hoy un producto de exportación.

En cuanto a servicios e infraestructura, San Alfonso del Mar ofrece gimnasio, discoteca, supermercado, piscinas, jacuzzis, servicio de mucamas, centro de arriendos, cuatro restaurantes, spa, peluquería, gimnasio, escuelas de kayak, natación, vela, buceo, tenis, cine y un café, entre otros, que abren a los propietarios amplias opciones de realizar actividades y entretenerse durante las vacaciones.

Se suma la posibilidad, tanto en verano como en invierno, de relajarse en la playa temperada ubicada en la pirámide de cristal, donde se ofrecen avanzados programas de wellness con talasoterapia.

Adicionalmente, y como un aporte educativo al descanso y la cultura, este proyecto tiene el acuario más grande del país, con 350 metros cúbicos y 42 especies chilenas; muchas de ellas, nunca antes exhibidas al público, incluido un tiburón.

En la actualidad se está construyendo el nuevo edificio Crucero, con 168 departamentos. Y hay otros dos edificios proyectados: Faro y Puerta del Sur. En promedio, son 114 departamentos por edificio, y los precios fluctúan entre UF 3.985 para los de 2 dormitorios y UF 11.180 para los dúplex en el último piso.

Este verano estará completamente terminado el Blue Spa, el primer spa médico de Chile, atendido por un equipo multidisciplinario de facultativos y otros profesionales ligados a la salud. De hecho, algunos tratamientos tendrán cobertura de isapre.

Otra de las novedades será la nueva playa en el sector sur, cuya particularidad es que está en desnivel, por lo que entra directamente a la laguna. En esta zona habrá un restaurante de tapas, tres jacuzzis gigantes al aire libre y un nuevo gimnasio con vista al mar y a la laguna, equipado con máquinas de última tecnología.

Las Brisas de Santo Domingo: tradición con innovación

“Un condominio de playa y golf”. Así definen los representantes de Inmobiliaria Las Brisas el proyecto del mismo nombre, concebido para el descanso, la recreación y la práctica de deportes. Emplazado en 300 hectáreas –el 58% de las cuales corresponde a áreas verdes y calles–, cuenta con una espectacular cancha de golf del más alto nivel técnico, con 27 hoyos y cuatro lagunas; todo, en un imponente marco natural a orillas del mar. El club house y la Iglesia de las Brisas son importantes puntos de encuentro entre sus propietarios. En el verano se realizan diversas actividades para todas las edades, tales como campeonatos deportivos, charlas, exposiciones y regatas de veleros a control remoto.

La infraestructura incluye una urbanización de gran calidad –sólo el 8% del total de la superficie puede estar destinada a edificaciones– y cuenta con un centro comercial equipado con supermercado, pescadería, lavandería, primeros auxilios y una empresa de asesoras del hogar y mantención de jardines. El proyecto incluye un sistema de seguridad, con control de acceso y rondas permanentes. Los sitios tienen un valor desde UF 1,4 el m2, y los departamentos parten desde UF 4.500.

Sumándose al boom de las aguas cristalinas, la gran novedad de este año es el lago que desarrollan en conjunto con Fernando Fischmann –el mismo creador de la laguna record de San Alfonso del Mar– y que tendrá una superficie de 2,3 hectáreas, con playas de arena protegidas del viento y un programa de entretenciones alrededor, como piscinas, paseos, circuitos, plazas temáticas y un nuevo chiringuito.

Así, se pretende ofrecer a los propietarios del condominio una nueva atracción, ya que podrán bañarse en un agua de mar bastante más cálida que la de la playa (hasta 9° más temperada que ésta). las efectuadas por Cristián Boza y Pablo Letelier.

Estos últimos fueron los profesionales que diseñaron las primeras fases de departamentos del complejo turístico. Otra de las inversiones en carpeta –por alrededor de 150 millones de dólares– es construir un strip center, que contará con minimarket, boutique, salón de belleza y oficina de propiedades. Para el año próximo, en tanto, anuncian ambiciosas iniciativas inmobiliarias; entre ellas, la planificación de una IV etapa de edificios clase Golf Plus, con departamentos de alto nivel y mayor superficie, a partir de una inversión aproximada de 10 millones de dólares.

Marbella: El renacer de un grande

Icono turístico y epicentro de la vida social durante varias décadas, la historia de Marbella inició un nuevo capítulo desde que a fines de 2007 un sólido grupo de empresarios, bajo el nombre de Marbella Chile S.A., adquiriera los principales activos del complejo.

El cambio de mando vino acompañado, además, de un amplio plan de inversiones 2008-2023 por 250 millones
de dólares, con las que se espera volver a situar al proyecto en la cima del circuito inmobiliario de segunda vivienda nacional. Es que con un total de 297 hectáreas de superficie, más de 700 viviendas construidas y 20 condominios de copropietarios, un club house de 5.000 m2construidos, un hotel de 78 habitaciones, una cancha de golf de 27 hoyos, cinco lagunas, y un centro de convenciones, Marbella tiene todo para figurar de nuevo en las grandes ligas.

El proyecto comprende el desarrollo directo de 80 hectáreas, que integrarán 70 sitios unifamiliares de alto nivel
de urbanización y la construcción de departamentos y viviendas estilo townhouses, con no más de tres niveles de altura. La arquitectura estará a cargo de la oficina Blanco-Andrade, y se mantendrá la homogeneidad del estilo mediterráneo actual.

Un aspecto clave será crear nuevas atracciones recreativas y deportivas para toda la familia –no sólo para los golfistas-, ampliando la oferta de entretención para niños y jóvenes (pub y discoteca), invirtiendo además aproximadamente UF 30 mil en el club house, para remodelar el área de gastronomía, salones, decoración, piscinas, gimnasio e incorporación de un spa.

Primordial en el nuevo plan de negocios es el replanteamiento urbanístico, con una disminución de densidad a
índices sustancialmente más bajos, con menores alturas y mayor distanciamiento.

Uno de los aspectos que permite la expansión sustentable de Marbella es su gran disponibilidad de agua potable y tratamiento de aguas servidas. También está programada la futura instalación de un ascensor para bajar a la playa, que contará con dos cabinas y capacidad para 20 personas, y que podrá descender 78 metros en un minuto y medio.

Recientemente fue suscrito un convenio con Felipe Aguilar –uno de los campeones profesionales de golf con mayor trayectoria en nuestro país y de destacada figuración en el circuito internacional–, por el cual se transforma en rostro permanente, impulsando exhibiciones, clínicas y campeonatos de circuitos local
e internacional de la disciplina.

Y un valor adicional: el nuevo restaurante de Marbella Country Club, a cargo de Eduardo Dannemann –empresario gastronómico reconocido a nivel nacional–, promete jazz en vivo, sabores inigualables y mucha entretención, además de un innovador servicio de entrega a domicilio.

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Oferta inmobiliaria en Santiago

Vitrineo premium

 

Seguridad, confort y exclusividad, son algunos de los “must” que buscan los clientes de casas, departamentos y oficinas premium. Un mercado que, año a año, suma proyectos cada vez más sofisticados. Por M. Gracia Paúl.

¿Se imagina vivir en medio de un parque privado, con lagunas navegables y ciclovías, o en una vivienda con las más finas terminaciones en mármol y nobles maderas, donde la calefacción, las luces e incluso las persianas puedan comandarse desde su auto, a través del celular?

Increíble, pero cierto. La actual oferta inmobiliaria premium de nuestra capital, concentrada principalmente en comunas como Las Condes, Vitacura, Colina y Lo Barnechea, está pensada para un nicho de personas que busca ante todo exclusividad, seguridad y confort.

Según afirma Iván Poduje, arquitecto y director ejecutivo de Atisba Consultores Urbanos, los departamentos concentran hoy gran parte de esta oferta, debido fundamentalmente a un tema generacional. “Se trata de familias que han visto aumentado su patrimonio económico, pero reducido su tamaño familiar –los hijos ya se han ido–, por lo que sus casas les quedan grandes; pero a la vez, están acostumbrados a vivir en un determinado barrio”, explica el urbanista de la Universidad Católica.

De esta manera, agrega, estas personas optan por nuevas viviendas que, junto con ofrecer una serie de comodidades, permiten permanecer en el mismo sector y contar con la seguridad que buscan. Un mercado que sin duda va en aumento, sobre todo en sectores que cuentan con buena conectividad, vistas privilegiadas y servicios de primera necesidad. Echemos un vistazo, entonces, a parte de lo que hay en carpeta.

Parque San Luis Altaterra Parque La Viña

 

Con altura de miras

En una ladera del exclusivo cerro San Luis de la comuna de Las Condes, y en pleno barrio El Golf, se levanta Edificio Parque San Luis, un proyecto de ASL Sencorp e Inmobiliaria Titanium, cuyo arquitecto es el propio Abraham Senerman. Se trata de 28 lujosos departamentos de entre 320 y 620 metros cuadrados más terrazas, con ascensores de gran velocidad que llegan a la misma puerta de entrada, cocinas equipadas con la reconocida marca alemana Miele, botón de pánico personal, desempañador eléctrico en los baños y finas cubiertas de mármol, entre otras comodidades. Los precios oscilan entre UF 21 mil y UF 55 mil, y el edificio incluye un parque de 17 mil m2 con especies autóctonas, club house, piscinas, solarium y toda la seguridad y control de acceso que requiere un proyecto de este tipo.

En la misma comuna, pero en pleno sector de San Damián, se encuentra Parque La Viña, de inmobiliaria Vizcaya. Un total de nueve departamentos, desde 300 a 540 metros cuadrados, que se distribuyen en tres edificios proyectados por el destacado arquitecto Gonzalo Mardones. Todos los últimos pisos cuentan con una terraza-barbecue individual, además de un spa con deck de madera. Las cocinas incluyen artefactos de la línea Fagor, las ventanas están fabricadas con madera de cedro, las barandas son de cristal templado, y los vanitorios, de mármol travertino. ¿Valores? Estos van desde UF 21 mil hasta UF 35 mil.

En la vecina comuna de Vitacura, un buen ejemplo son los edificios Sport Francés, que desarrolla la inmobiliaria Río Napo Ltda., con vistas al Club de Golf, y con fecha de entrega estimada para marzo de 2009. La oficina de arquitectura de Rodrigo Larraín, Frederick Brass y José Larraín es la encargada de darle forma a este proyecto, que cuenta con departamentos sobre 300 m2, y precios desde UF 17 mil. Todos tienen ventanas de aluminio termopanel, baños con tina de hidromasaje marca Jacuzzi, sala de estar con ductos para home theater 5.1 y porcelanatos en cocina y lavadero, además de otros finos materiales.

Pasando a la comuna de Lo Barnechea, en el barrio antiguo de La Dehesa y frente a una espectacular vista a la cordillera, nos encontramos con el proyecto Altaterra de la inmobiliaria Los Sauces. Se trata de siete modernos edificios, de cuatro pisos cada uno, con departamentos entre 260 y 400 metros cuadrados, que los arquitectos Jorge Haichelis, Claudio Elfenbein, Rodrigo Sachs y Félix Kasztan diseñaron en medio de un parque de 12 mil metros cuadrados. Los departamentos cuentan con una gran piscina de 30 metros de largo, gimnasio equipado, sala multiuso y plaza de juegos para niños. En términos de materiales premium, destacan las barandas de cristal, pisos de madera Kempas y porcelanatos rectificados que se lucen en las distintas dependencias. Los precios van desde UF 14.500 a UF 19.890.

 

Hacienda Chicureo Los Monjes

Casas: lo top de lo top

No sólo en departamentos podemos observar esta tendencia inmobiliaria premium; las casas también se han convertido en buen ejemplo de lujo, estética y confort, y muchas están siendo construidas bajo patrones energéticamente eficientes.

En Lo Barnechea, por ejemplo, Inmobiliaria Vizcaya –junto al arquitecto Gonzalo Mardones– lleva a cabo un conjunto de 34 casas estilo mediterráneo, con la particularidad de ser todas diferentes, ya que pueden modificarse a pedido. Se trata del condominio El Parque Golf, con viviendas de 300 hasta 620 metros cuadrados, y precios que fluctúan entre UF 16 mil y UF 34 mil. Todas cuentan con acceso controlado las 24 horas del día y circuito cerrado de televisión. Entre los aspectos interiores que destacan están los pisos elaborados con maderas de jatoba y palo de rosa, cerámicas Atika y piedra huayco.

En la misma comuna, en avenida El Golf de Manquehue, los arquitectos Cristián Boza y Alberto Fernández diseñaron el condominio Los Monjes, de Inmobiliaria Socovesa, con un total de 183 casas de 293, 330 y 371 metros cuadrados totales. Con valores entre UF 17 mil y UF 21 mil, están todas revestidas de ladrillo, con puertas fabricadas en nobles maderas y terrazas con barbecue incorporado. Además, un atractivo parque con pérgolas, jardines y amplias ciclovías rodean el sector.

Condominio Hacienda de Chicureo –de Inmobiliaria Manquehue– en Colina, es otra muestra interesante, en un sector que gracias a las nuevas autopistas y conexiones viales está cada vez más cerca. Se trata de un conjunto de 60 viviendas, inserto dentro del Club de Golf Hacienda de Chicureo, que cuenta con instalaciones como centro ecuestre, áreas verdes y laguna navegable, entre otras. Los precios varían entre UF 10.620 y UF 14.000.

 

El Parque el Golf Titanium

Oficinas “clase ejecutiva”

El mercado de oficinas no se ha quedado atrás en este tema, y cada vez son más los edificios premium que buscan satisfacer los requerimientos del mercado ejecutivo local. Según explica el jefe del departamento de estudios de Colliers Internacional, Christopher Carvajal, estas oficinas “Clase A” –que en general tienen una moderna arquitectura y los mejores servicios de ahorro de energía, seguridad y accesos– son adquiridas o arrendadas por grandes empresas locales o multinacionales, que buscan mantener el mismo estándar que las identifica. “Muchas veces las oficinas reflejan la imagen de la empresa, y esa imagen debe ser la misma en todas partes”.

Entre los proyectos que destacan se encuentra Costanera Center, de Cencosud, actualmente en plena construcción y cuya primera etapa, conformada por un mall y grandes tiendas, se contempla para el segundo semestre de 2009, mientras que las oficinas repartidas en cuatro torres en altura están previstas para 2010. Su edificio central, “la gran torre”, tendrá 70 pisos y es obra del reconocido arquitecto internacional César Pelli.

A pasos de este lugar, en Vitacura, se desarrolla Titanium La Portada, de ASL Sencorp y Bethia, con la moderna arquitectura de Abraham Senerman. El edificio tendrá 52 pisos, y sus oficinas serán plantas libres de 1.350 a 1.950 metros cuadrados, divisibles hasta en cuatro unidades. Veinticuatro ascensores de alta velocidad, que recorren entre tres y siete metros por segundo, y cristales que favorecen el ingreso de luz natural son algunas de las originalidades que presenta este proyecto, con fecha estimada de entrega a mediados de 2009.

Torres del Parque II, a un costado del Parque Araucano, es otro ejemplo de este atractivo mercado de los premium, y cuenta con un diseño vanguardista que se adapta al entorno natural. Su arquitectura estuvo en manos de Cristián Fernández, quien buscó la eficiencia y flexibilidad en el uso de los espacios. Se trata de un edificio de propiedad de Parque Arauco S.A., conformado por 15 pisos y plantas libres de 805 m2, cuyo sistema de climatización es en base a un chiller central. Además, posee 537 estacionamientos distribuidos en seis niveles subterráneos.

 

 

Detalles premium

Tal parece que en Chile la gente no sólo está pidiendo mayor funcionalidad en términos de equipamiento de sus casas, sino también más elegancia y sofisticación. En Budnik, por ejemplo, cuentan que uno de los productos que más furor ha causado últimamente entre sus clientes es el vanitorio de bronce Kamala -muy solicitado para proyectos de baño de visitas, donde las personas quieren lucir un toque chic-. El producto es de origen norteamericano, y Budnik tiene la representación exclusiva.

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Isidora 3000 lidera en Chile tendencia mundial inmobiliaria

 

Un concepto urbano único, que captura la esencia y evolución profunda de un nuevo estilo de vida en el mundo, diseñando experiencias en cada espacio y una visión diferente que mira al futuro.

 

PERFIL DEL PROYECTO

OFICINAS: 17 pisos en altura
W HOTEL: 196 habitaciones y Centro de Convenciones
W RESIDENCES: 46 departamentos exclusivos
GYM & SPA LIFESTYLE RETAIL


ARQUITECTO:
Gary Handel
DISEÑO INTERIOR: Tony Chi
PAISAJISMO: Gilberto Elkis
DESARROLLA: Territoria

Con Isidora 3000, Territoria lidera en nuestro país lo último en tendencia de desarrollo inmobiliario urbano que se observa en las grandes capitales del mundo, donde todo está diseñado y creado para facilitar la vida de sus usuarios, traduciéndose en un nuevo estilo de vida.

Los proyectos de “Uso-Mixto” que representa este nuevo edificio integran el dinamismo de la vida moderna, el mundo de los negocios, alojamiento y entretención, en la mejor ubicación de la ciudad.

Para el proyecto Isidora 3000, Territoria convocó a los mejores talentos del mundo, quienes han establecido esta nueva tendencia en ciudades como Nueva York, San Francisco, Miami, Seúl y ahora en Santiago.

Gary Handel, arquitecto del proyecto, es reconocido como “el padre” de los edificios de este tipo, con una vasta experiencia en el desarrollo de proyectos de primer nivel en todo el mundo.

Este profesional diseñó la estructura, los espacios interiores y exteriores de Isidora 3000, mientras que Tony Chi, ilustre arquitecto de interiores de Nueva York, le dio el alma creando superficies que resaltan las emociones y deleitan los sentidos, originando una “experiencia latina” única.

La fusión de estos talentos sitúa a Isidora 3000 y, por consiguiente, a Santiago en la plataforma internacional, compitiendo con las mejores construcciones de altos estándares del mundo.

Además, este proyecto alberga el primer Hotel W de América latina, cuya esencia se basa en el diseño, las experiencias y la entretención, bajo un concepto único de servicios Whatever/Whenever que se destacan por cumplir los sueños de sus huéspedes.

Asimismo, 46 exclusivos departamentos contarán también con todos los beneficios, servicios y privilegios del hotel; y 17 pisos de oficinas de última generación tecnológica permitirán a los usuarios satisfacer las necesidades del siglo XXI, con servicios únicos, desde salas de reuniones hasta alojamiento.

Finalmente, el proyecto contempla el primer “Lifestyle Retail” de Chile, con marcas de vanguardia donde el consumidor es protagonista y el tema central gira en torno a la calidad de vida contemporánea, a través de tecnología, gastronomía, mundo vitivinícola y vida nocturna. En definitiva, el “art de vivre.

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Plan Regulador Metropolitano

Horizontes nuevos para Santiago

 

Diez mil hectáreas crecerá la ciudad si se convierte en ley la propuesta del ministerio de Vivienda y Urbanismo. El sello de la extensión son los condicionamientos que se exigirán a los agentes desarrolladores para hacer de la capital una urbe más sustentable y con mayor integración social. Por Luz Edwards.

“El tema es cómo va a crecer Santiago, no cuánto”, afirma Carlos Estévez, seremi metropolitano de Vivienda y Urbanismo. Esta la esencia de la propuesta de actualización del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, PRMS, presentada en abril por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Minvu.

Desde esa fecha, la cartera de gobierno no ha publicado otro documento sobre el tema, pero Estévez prevé que antes de mediados de septiembre se habrá enviado el anteproyecto a las instituciones pertinentes. “Estos meses han sido de mucho trabajo interno y de reuniones con diversos sectores como la Conama, Conaf, municipalidades y la Cámara Chilena de la Construcción”, explica el personero, haciendo alusión a la transparencia y la participación que han caracterizado a este proceso. El mejor ejemplo es que en el sitio web del ministerio están publicadas todas las peticiones de extensión territorial hechas por los municipios, así como las presentaciones de la actualización realizadas por la ministra Patricia Poblete y el seremi, con los mapas y planos correspondientes. Aun así, no es mucho lo que se ha sabido sobre las posiciones de otras entidades gubernamentales, salvo declaraciones de las ministras de Agricultura y de Medio Ambiente sobre sus aprensiones por el posible impacto ambiental y el uso de suelos agrícolas que tendría la implementación de la propuesta. El seremi aclara que esta falta de posturas oficiales no se debe a secretismo gubernamental, sino a que la etapa actual es una instancia informal. “Una vez redactado el anteproyecto habrá un plazo de 60 días para que los ministerios relacionados entreguen sus respuestas institucionales”, adelanta.

Aprender de los errores

La propuesta del Minvu se basa en estudios que evalúan la normativa anterior, y busca no repetir las equivocaciones del pasado. En primer lugar, reconoce que el intento realizado en 1994 por incentivar la densificación no resultó, y que el límite urbano rígido sólo provocó que la expansión territorial se realizara al margen de la normativa o sin la infraestructura necesaria. Para el arquitecto Pablo Allard, director ejecutivo del Observatorio de Ciudades de la Universidad Católica, esto es un gran paso. “En 1994 la idea fue promover la vida urbana y detener esta ciudad que crecía hacia la periferia con un uso no sustentable del suelo. Sin embargo, el estilo de vida de las personas no se puede regular, y quienes querían una vida suburbana con más terreno encontraron la manera de hacerlo en las parcelas de agrado”, recuerda. Se trataba de terrenos agrícolas fuera del límite urbano, de mínimo 5 mil hectáreas, que dieron origen a loteos exclusivos y cero sustentables, ya que no se les exigieron infraestructuras como alcantarillado o vialidad.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, concuerda con Allard en la necesidad de flexibilizar el límite actual que, en su opinión, es además una línea antojadiza que dejó bolsones de territorio incomprensibles. También coincide en que una ley no puede decidir dónde van a vivir las personas y, en ese sentido, le parecen adecuadas las 10 hectáreas propuestas por el ministerio. “La extensión de las ciudades es una consecuencia inevitable del crecimiento económico. Pasa en todo el mundo. Cuando la gente tiene mayores ingresos quiere vivir en casas más grandes y también necesita
más servicios, que igualmente ocupan terreno”, comenta.

El gran detractor de estos argumentos es el economista Pablo Trivelli. Para él, deben darse mejores razones que las supuestas ineficiencias del PRMS de 1994 para justificar una modificación del instrumento. Con respecto a la expansión de la ciudad, sostiene que es un error lo descrito en la propuesta respecto a que el plan de hace 14 años sólo proponía densificación. Según sus datos, éste contemplaba una vasta superficie. “Las supuestas carencias del PRMS se debieron a de ciencias en la gestión. Hoy debiéramos estar analizando qué lecciones aprendimos de la implementación de este plan, no haciendo borrón y cuenta nueva”, reclama. Tampoco le parece sensato el argumento de la falta de disponibilidad de suelo. Y no porque no sea efectivamente un recurso escaso, sino porque en su opinión es necesaria más acuciosidad en las cifras. “Estudios del Minvu dicen que quedan 6 mil hás. disponibles, mientras la Cámara Chilena de la Construcción dijo en 2007 que quedaban sólo 1.650”, ejemplifica.

Ciudad más integrada

Otro objetivo de la actualización del PRMS es corregir la segregación social de Santiago. Por eso, una de las condiciones que se exigirán a los desarrolladores de las extensiones de la capital es destinar 18% del suelo a viviendas sociales, similar a lo que se les pide desde 1997 en las Zoduc o Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado y Proyectos de Desarrollo Condicionado, Pduc. En opinión de Pablo Allard, la segregación actual se debe no sólo a la falta de condiciones sino también al rígido límite urbano de 1994. “Antes de ese año el suelo era un recurso libre y, de un momento a otro, se limitó. Esto disparó los precios”, acusa. Nuevamente apareció un subterfugio legal para salir del paso y esta vez, desde el propio Minvu: los villorrios agrícolas, que permitían hacer viviendas sociales fuera del límite.

Domínguez concuerda con Allard: “si no se aumentan los terrenos urbanos se aleja la posibilidad de construir viviendas sociales en el casco urbano”. Trivelli, en cambio, sostiene que esta visión del precio del suelo es demasiado simple. “Ha pasado en otras épocas que aumenta la oferta de terreno y no por ello se reduce el precio. Se nos olvida que este mercado no funciona igual que el de las papas fritas”, comenta.

En su opinión, esta forma de acabar con la segregación preguntaría al seremi ¿por qué no retomar el proyecto de ley de integración social que aún no se despacha al Congreso? ¿Está desahuciando los recientemente aprobados Pduc, que se presentaron como la gran solución al problema?”, consulta el economista.

Los Pduc fueron creados en 1997 expandiendo la ciudad hacia la provincia de Chabacuco, como una manera de atenuar la presión que existía sobre el territorio. “Los Pduc se proyectan no como barrios, sino como ciudades satélites de 300 hectáreas y una densidad mínima de 100 habitantes por m2”, explica Allard. Para lograr esto se exige a los desarrolladores construir sobre la base de un plan maestro y con inversión comprometida en obras
para la comunidad.

Ciudad inteligente

La idea de crecimiento condicionado que propone la actualización del Minvu no es algo nuevo. La diferencia es que ahora no será una norma para casos excepcionales, sino que será la forma estándar de hacer ciudad. “Se trata de una propuesta de crecimiento funcional”, afirma Estévez. Pablo Allard dice que lo bueno es que el costo lo terminan pagando los dueños de las casas, lo cual producirá un balance entre los que apuestan por vida urbana y la suburbana. “Yo tengo la esperanza de que el desarrollo urbano condicionado es el camino para tener lo mejor que pueda ofrecer el mercado con una regulación que corrija sus fallas”. En su opinión, lo que se está haciendo en Chile es muy interesante, pues se trata de un nuevo escenario, donde hay grandes desarrolladores dispuestos a comprometerse para internalizar los costos de la extensión. El arquitecto también destaca el espíritu de transpa