Mayor demanda y vacancia en baja. Así se movió el mercado de oficinas durante el primer trimestre que en paralelo empieza a mostrar nuevas tendencias: los desarrollos actuales ya incorporan en sus espacios modelos de trabajo más colaborativos.
Por: Cindy Contreras

  • 26 abril, 2019

Un activo primer trimestre experimentó este año el mercado de oficinas, lo que se reflejó en una absorción neta trimestral por sobre el promedio de los últimos cuatro años. Según el estudio de CBRE Group –compañía de servicios inmobiliarios comerciales y firma de inversión con 480 oficinas distribuidas en más de 110 países–, esto representa una mejora significativa, equivalente al 75%, respecto a las cifras de igual periodo de 2018.

Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE, explica que se ha observado una constante baja en la disponibilidad de oficinas, que se ha acentuado principalmente en los dos últimos años. “La disminución sucesiva de las tasas de vacancia registradas a partir del segundo semestre de 2015 se ve fuertemente influenciada por la baja en la producción de oficinas, la que se encuentra en sus niveles mínimos, con aproximadamente 50.000 m² ingresados durante 2018 (tres edificios en la comuna de Las Condes)”.

Esto contrasta con la demanda por oficinas de alto estándar que se mantiene estable e incluso con una leve tendencia al alza, lo que ha llevado –según Hartmann– a que se deba satisfacer con los edificios existentes. “Por lo mismo, hay una oferta disponible escasa que se encuentra atomizada en pequeñas superficies. Al día de hoy, es muy difícil encontrar superficies sobre 1.000 m², generando una demanda latente a la espera de los próximos ingresos”, dice.

La escasez se ha visto especialmente en edificios clase A. De hecho, el estudio identifica no más de 15 construcciones con plantas disponibles mayores a los 800 m2 y la mitad está ubicada en El Golf. “En este contexto, es relevante monitorear durante el año la posible aprobación de nuevas superficies en la Torre Costanera Center y los avances del proyecto Territoria Apoquindo. El submercado de Nueva Las Condes también genera mucho interés, debido a la construcción de tres edificios Clase A, totalizando 41 mil m2”, dice el informe. Mientras que en el mercado Clase B, disminuyó su vacancia hasta un 8,6%. Aunque se registraron ocupaciones de superficies pequeñas –en submercados como Providencia B y Las Condes B–, se destaca el sector de Huechuraba, que registró la mayor absorción neta. “Grandes empresas de alimentos, automotriz y movilidad consolidaron superficies en esta zona, ampliando la diversidad de rubros del submercado. Durante el trimestre ingresaron 19 mil m2 de oficinas Clase B, la mayoría correspondiente al proyecto Parque San Damián en el submercado Las Condes Oriente”, afirma el informe de CBRE.

De hecho, Hartmann enfatiza que el área de Huechuraba, específicamente Ciudad Empresarial, ha mejorado sus indicadores en los últimos dos años, al presentarse como un polo consolidado con valores de arriendo más bajos y, por lo tanto, más competitivos frente a usuarios que necesitan grandes superficies.

 

ESTORILBLACK, Fachada ARMAS

Nuevas formas de trabajar

Iarhemy Figueroa es la gerente comercial de Empresas Armas. Y como tal, conoce bien cómo han ido cambiando las necesidades de sus clientes. Su visión es que, actualmente, hay un importante grupo de empresas que necesitan espacios de trabajo distintos y alejados de la estructura que mayormente impone el mercado. “Si antiguamente existían oficinas preferentemente clásicas, era porque respondían a una forma de trabajar tradicional. Esta situación está cambiando y sensibilizarse ante dicha evolución y diversificación de los modelos de empresa y tipos de negocios es clave”, asegura.

En este sentido, la oferta de oficinas de gran formato en planta libre es una muy buena opción, pues se entrega una estructura amplia y sin habilitar para que cada empresa la equipe acorde a sus necesidades.

Respecto a los valores de renta ofrecidos, CBRE distingue que el mercado Clase A se mantuvo en 0,54 UF/m2, mientras que los valores de arriendo en Clase B alcanzaron los 0,43 UF/m2.

Hartmann precisa que lo que se ve en los últimos años es que “ha cambiado el paradigma de la oficina. Hoy las empresas, en todas sus escalas, buscan el desarrollo de su actividad en espacios colaborativos, en los que temas como la eficiencia en la utilización del m² se hace muy relevante”. Agrega que “hoy un factor importante al momento de diseñar el espacio de trabajo es poner el foco en la experiencia del trabajador, a través de un mayor confort, de la mayor flexibilidad que generan los espacios de trabajo compartidos y servicios adicionales como coffee corners, que invitan a crear sinergia entre las distintas áreas de cada compañía”.

En Pilares, explican que ofrecen características que les permitan flexibilidad y terminaciones adecuadas a su usuario final, que son pequeñas y medianas empresas. “Cuando las oficinas están pensadas para las primeras se entregan con mayor grado de terminación, pensando en llegar y usar; mientras que, para compañís más grandes, por ejemplo, servicios, se entregan plantas libres y flexibles que se puedan separar y modular a la medida de sus necesidades”, explica el gerente comercial, Felipe López.

La arquitecta y gerente general de Inmobiliaria Exxacon, Nicole Solé, explica que la tendencia en el mundo del diseño de oficinas se caracteriza hoy por priorizar los espacios abiertos y colaborativos, fomentando así la interacción de los trabajadores. Las mesas asignadas a una sola persona van en baja, pues la prioridad de las empresas es potenciar el trabajo en equipo y las metas conjuntas. Debido a esto, proyecta que para 2020 las oficinas se convertirán en espacios cosmopolitas, guiados por las nuevas innovaciones tecnológicas y las relaciones multiculturales. “Además, tendrán un mayor enfoque en el lado estético y visual en beneficio de los colaboradores”, afirma Solé.

Una de las principales tendencias en oficina es el concepto “Open Space”, el cual consiste en propiciar espacios que permitan la interacción y colaboración entre los trabajadores al eliminar cualquier barrera que limite la comunicación visual y auditiva, promoviendo así la movilidad en las áreas de trabajo. “Esto significa que los cubículos tradicionales y separadores de puestos de trabajo se convierten en mesas compartidas o espacios ambientados en diversos temas”, señala Solé.

Ecología y conectividad

Para el gerente general de Inmobiliaria Boetsch, Rodrigo Boetsch, otro factor que está llegando al mercado de oficinas es la conciencia ecológica, que ya no es solamente parte del comportamiento personal, privado o doméstico de las personas. Es así como los edificios de oficina que están desarrollando son “respetuosos de su entorno” y –en el caso de Plaza de Asís, por ejemplo– cuenta con el sello Edificio Verde Sustentable. “Tiene iluminación LED en todos los espacios y pasillos comunes, ventanales termopanel para mayor aislación térmica y acústica, garantizando una mejor eficiencia energética. A esto se suman bicicleteros y Punto Limpio”, afirma.

La llegada del metro a otros sectores también estaría potenciando el desarrollo de oficinas en zonas que antes no se veían tan atractivas para estos fines. Gracias a esta mayor infraestructura pública, se ha visto cómo se han generado pequeños polos de desarrollo en el sector de Los Dominicos, por ejemplo, o en la intersección de Eliodoro Yáñez con Tobalaba. “Esto hace mirar con interés el potencial de las zonas circundantes a la futura línea 7 o el eje de Av. Las Condes Oriente. Por otro lado, estas nuevas zonas, como por ejemplo Plaza Egaña, al estar insertas dentro de zonas con una vocación más residencial, fomentan el desarrollo de proyectos de uso mixto, tipología que, bien estudiada, mejora a todas luces la rentabilidad de los proyectos”, dice Hartmann.

Mientras que desde Colliers sostienen que se está viendo un mayor desarrollo de oficinas en la línea 3 del metro, principalmente por Av. Irarrázaval. “Aún es incipiente, por lo que todavía no lo clasificaríamos como un polo de desarrollo, pero es de esperar que se consolide aún más”, dice la gerente de Estudios, Soledad Silva.