En 2013, Ignacio Salazar y Francisco Rencoret, socios de Territoria, comenzaron a gestar un proyecto de cuatro edificios con oficinas, un mercado gastronómico y un espacio urbano. Se llama MUT, se inaugura en 2021 y actualmente es la mayor inversión inmobiliaria -US$500 millones- que se levanta en el país.
Fotos: Verónica Ortíz

  • 5 diciembre, 2019

«No podemos permitir que los acontecimientos recientes modifiquen nuestras convicciones. Al revés. Hay que engrandecerlas”, indica el presidente de Inmobiliaria Territoria, Francisco Rencoret. Frente a la oficina desde donde habla se divisa cómo se levanta una construcción de 82.000 m2 en la manzana que une Apoquindo con El Bosque, Roger de Flor y Encomenderos. Se trata de Mercado Urbano Tobalaba (MUT), obra que desarrolla su empresa y que pese a los últimos movimientos ciudadanos y las manifestaciones recientes, no ha dejado de avanzar. Ha habido ausencias de trabajadores, por motivos obvios, explica, y retrasos en las faenas. Por ello, en vez de abrir sus puertas a principios de 2021, lo harán a mediados de ese año.

“Nosotros partimos con este proyecto hace cinco años visualizando un mundo nuevo: uno medioambientalmente mucho más equilibrado, más sustentable, más positivo, más inclusivo y con emprendedores jóvenes. Y eso fue lo que construimos acá”, asegura el arquitecto, quien insiste en que pese a la estrechez económica que se pronostica por el conflicto social, ellos no van a ponerle freno a su último proyecto.

"No podemos permitir que los acontecimientos recientes modifiquen nuestras convicciones. Al revés. Hay que engrandecerlas”, indica el presidente de Inmobiliaria Territoria, Francisco Rencoret.

Se trata de la mayor inversión inmobiliaria que se levanta en este momento en Chile: en total, la obra requiere de unos 500 millones de dólares para comenzar a operar.

En todo caso, en esta iniciativa los socios de Territoria –Rencoret e Ignacio Salazar– no están solos. Dado el su tamaño, en 2015, año en que obtuvieron el permiso de edificación de la Municipalidad de Las Condes, buscaron partners estratégicos. Así, formaron una alianza local con la inmobiliaria FG, de la familia Calvo Puig, por un lado, y a nivel internacional, existe un deal con ADIA, de Abu Dabi. Se trata de un fondo soberano cuyos activos repartidos por el mundo superan los 700 mil millones de dólares, lo que lo convierte en el tercer fondo soberano más grande de todo el mundo, después del de Noruega y del de China (el fondo soberano chileno administra cerca de 25 mil millones de dólares).

“Esta alianza es muy relevante. Porque incluye una mirada nueva, global, con proyección a 30-50 años. Si estos proyectos no se desarrollan con una mirada de largo plazo, el margen que tienes para innovar es muy escaso. La unión con el ADIA nos permite mirar tendencias internacionales, posicionarnos con mucha anticipación e innovar, porque el momento en que piensas la obra, es distinto al que empiezas a operar”, asegura Salazar, quien formó Territoria el año 1996 y cuyas obras son principalmente edificios de oficina en El Golf.

Y agrega: “MUT incluye una mirada totalmente nueva en un mundo que está cambiando. Esta transformación de la gente de cómo se está relacionando con la ciudad, cómo se está desarrollando el comercio, todo lo que está pasando con el retail, con los cierres de tiendas y cambios de hábitos de consumo”.

 

La cuadra es nuestra

El abogado Ignacio Salazar y el arquitecto Francisco Rencoret son socios hace 20 años. El primer edificio que levantaron juntos fue uno emplazado en la calle La Pastora, con Isidora Goyenechea: se trataba de una de las primeras torres de oficinas construidas en el entonces nuevo distrito empresarial, El Golf, en pujante desarrollo hacia finales de los años 90. Fue pensado siguiendo las tendencias más modernas del diseño internacional de ese momento y estándares de construcción innovadores para el mercado local con el fin de satisfacer las necesidades del nuevo centro de negocios en la ciudad y la creciente presencia de empresas internacionales en Chile. Después de eso vinieron El Regidor, Magdalena, Luz, y Awasi, un hotel de 12 personas en San Pedro de Atacama. Aquí, dicen, es cuando se origina su mirada por la sostenibilidad. “Desde el 96 venimos evolucionando hacia una mirada más integradora de los proyectos hacia la ciudad y las personas. Con Awasi, por primera vez, nos involucramos en la operación, en desarrollar la experiencia pensada en las personas”, dice Salazar.

Después de eso vino el salto, Isidora 3000, en 2009. El complejo de 29 pisos –que mezcla oficinas, residencias, restaurantes y un hotel– ubicado en el entorno más privilegiado de la ciudad, frente a la Plaza Perú, en el corazón del Barrio El Golf, se convirtió en un ícono dentro de la ciudad y el primer W hotel de Latinoamérica.

En 2012 levantaron un edificio en El Bosque, donde hoy opera la oficina de Territoria, que es más boutique y desde donde cranearon su última obra, conocida hasta ahora como Territoria Apoquindo.

La idea nace en 2013. Los socios, desde la ventana de su oficina, miraban con ilusión el potencial que tenía el terreno que une a El Bosque con Apoquindo, donde entonces existía un Unimarc, un local de Pizza Hut, un restaurante peruano y otras 12 propiedades. Más de una vez soñaron con que esos 12.000 m2 podrían ser de ellos y que ahí podrían desarrollar un proyecto innovador. Hasta que se acercaron a SMU –holding controlado por Álvaro Saieh y de quien depende la cadena de supermercados– con la oferta, que hasta hoy no revelan. Después de meses de negociaciones llegaron a un acuerdo y lo sellaron. Lo mismo ocurrió con las otras propiedades. A fines de ese año, el sueño comenzaba a dibujarse: la cuadra era de ellos.

Ni strip ni mall

¿Qué hacemos ahora? A medida que iban adquiriendo paños, los socios trazaban las primeras líneas de su nueva obra. Se trataba por lejos de lo más grande que habían hecho hasta ahora: en ese sitio caben, aproximadamente, dos Casa Costanera. Ahí, querían hacer un proyecto que mezclara oficinas, con tiendas y un área gastronómica. “Y que fuera un aporte al barrio. Esta es la zona que concentra la mayor cantidad de edificios de oficina y oferta hotelera de Santiago. Es el centro financiero por excelencia”, aclaran.

“Hay que considerar que este proyecto tiene ocho pisos de comercio. Es un comercio vertical, bastante difícil de integrar para que no quede segmentado ni decontextualizado. No es un proyecto tan grande a nivel comercial: tiene 38 mil m2 de comercio, mientras que Costanera Center tiene 160 mil m2. No es ni muy grande, ni muy chico. No es ni un strip center, ni un mega mall”, añaden.

“Nos planteamos frente al problema que estamos enfrentando como sociedad y a nivel global, como humanidad. Más de 72 millones de personas migran al año a las ciudades. Y en 2050 se proyecta que seremos 9,8 billones en el mundo, de los cuales la mayor parte va a estar en zonas urbanas”, explica Salazar. No solo eso. “Las ciudades son  hoy responsables del 75% de emisiones de carbono. Y la industria inmobiliaria contribuye al 40% de las emisiones de GEI (Gases Efecto Invernadero). Tomando eso en cuenta, pensamos: ‘Cómo contribuimos a que una realidad más sustentable se haga viable’”, agrega el abogado.

Comenzaron a sacar cuentas. Un tema clave también es que el proyecto se emplaza a pasos del metro Tobalaba. Entonces, para tener claro cuántas personas pasan por ahí a diario, le pidieron a Adimark que les hicieran un estudio con esa medición. Conclusión: 150 mil personas entran y salen de esa estación al día durante la semana; 35 mil autos, 2.300 buses. Además de 3.700 bicicletas. “El aumento de ciclistas al año sube entre un 5% y 10%”, aclaran. Eso también había que considerarlo. Atendiendo todas esas variables, a través de encuestas fueron a preguntar a las personas ¿qué necesitaban? ¿Qué anhelaban? El 70% respondió: un lugar verde. Un espacio para poder estar y encontrarme con otras personas.

Se arma el puzle

Para ponerle forma a todo eso, contactaron a un viejo conocido: el arquitecto Gary Handel. Con él venían trabajando sus últimos edificios, por lo que ya tenían sintonía en su estilo de trabajo. “Él nos ayuda mucho en la conceptualización de los proyectos”, aclara Ignacio Salazar, mientras en un gran mesón exhibe planos, maquetas y sobre la pared proyecta las imágenes de MUT.

Además de ellos, un calificado equipo de colaboradores externos ha sido liderado estrechamente por Territoria en la conceptualización, desarrollo y construcción del proyecto. Entre ellos, las oficinas de arquitectos KPF, Handel Architects, MOBIL Arquitectos y Seggiaro Arquitectos en el desarrollo de la arquitectura; Ray Chen y Sergio Echeverría en el diseño interior; y Echeverría Izquierdo en la construcción. “Es un grupo de personas clave que nos han ayudado a entender lo que estamos haciendo, a posicionarnos en un mundo de transformación”, señalan los socios. Tuvieron un rol particular Marcial Cortés-Monroy y la socióloga Teresa Matte, quienes  colaboraron en la elaboración estratégica del proyecto. El mix que querían armar no era fácil. Y entre todos, concluyeron que su proyecto debía tener no solo apariencia, sino que también enfoque urbano.

“Varios se preguntan: por qué nos instalamos en un lugar tan concentrado. La pregunta es cómo hacerlo inteligentemente, de manera de poder aportar y que el edificio no se convierta en un pasivo, sino en un aporte a la calidad de las personas”, responden los socios de Territoria.

Así, diseñaron cuatro torres de oficinas con entre 16 y 20 pisos cada una, que en total suman 41 mil m2: ya hay interesados que arrendaron un espacio (no se puede comprar). En el corazón de todo esto estará el mercado urbano. Serán ocho pisos de comercio, 39.500 m2 exactamente, donde habrá lugares para ir a comer intercalados con industrias creativas y tiendas independientes. “Algo similar a lo que ofrece el Barrio Italia. Más ambientado al producto que a la marca”, ejemplifica Salazar.

En la zona gastronómica están trabajando con Ñam. “Ellos nos ponen en contacto con proveedores locales. Porque nuestra idea no es tener cadenas de comidas. Eso está claro. Buscamos todo lo contrario a eso: queremos ofrecer productos auténticos, caseros, muy en línea con lo que están haciendo los países más desarrollados”, señalan.

Todo esto, que se reparte entre el piso -3 al -1, será un espacio intercalado con techos transparentes y plazas de descanso. “En todo el proyecto hay 21.800 m2 de áreas verdes, lo que duplica la superficie del terreno”, aseguran. Hay un jardín –fue bautizado como Jardín de Mercado– que abarca el piso 3 de MUT. Y para conectar todo esto con la calle, se diseñó una gran escalera. “Es de gran tamaño porque invita a ser parte. Une e integra a los transeúntes. Los centros comerciales están pesados como lugares cerrados. Nosotros lo hicimos al revés. Consideramos que el comercio que da a la calle es un elemento integrador urbano, de manera que desarrollamos esto pensando en el público que está circulando alrededor, sin obligarlos a entrar”, indican.

Como parte de su mitigación, buscaron darle una solución a la masividad que se genera en el metro. Así, diseñaron en conjunto con la empresa estatal un túnel que se abre a un hall de tres pisos de altura, que conecta la obra con la estación Tobalaba. La idea se negoció con las autoridades de Transportes del gobierno de Michelle Bachelet, y se cerró con el ministerio actual de Sebastián Piñera. “El propósito es organizar el proyecto con la salida del metro. Van a circular cerca de 90 mil personas a diario por ahí”, indican. Para darles un toque distinto a las otras estaciones, aquí idearon un sistema de proyección audiovisual con uno de mapping que se transmitirá la pared principal, cuyo fin, dicen, es “generar un espacio de bienestar, de calma a la gente que está saliendo de sus trabajos bastante agobiada”. “Tendrá sentido con el día del año, o alguna celebración importante. Por ejemplo, el día del cumpleaños de Nicanor Parra se hará referencia a eso. Esto tiene como sentido ofrecer un pilar de identidad chilena”, adelantan desde Territoria.

También en esta línea, diseñaron un hub para dos mil bicicletas. “El más grande que existe en Santiago”, prometen. “No solo es un estacionamiento. Se trata de todo un mundo relacionado con el ciclismo urbano. La idea es fomentar el transporte sostenible y fomentar el uso de transporte público”, explican.

La calle Roger de Flor, que tendrá vista directa al proyecto y a las tiendas que darán a la calle, se integrará a MUT a través de una escalera grande que permitirá conectarla con el tercer piso. Con la idea de reorganizar el barrio, en conjunto con la Municipalidad de Las Condes se proponen mejorar esta calle y reformarla en su totalidad. Ya está acordado subir el nivel de esta al de la vereda, y además se reemplazarán los tradicionales lomos de toro por árboles en medio de la calle que obligarán a bajar la velocidad.

Con todo este plan ya más desarrollado, hace un año los socios de Territoria se acercaron a la agencia de branding de Canadá BLOK, para definir un nombre. Hace seis meses le hicieron la propuesta: MUT, Mercado Urbano Tobalaba. Todos coincidieron en que sonaba muy bien.

Basura cero

Un área novedosa de este proyecto es el programa “basura cero”, con el que pretenden que las quince toneladas de basura estimadas que se producirán al día, cero termine en vertederos. Esto se lograría a través de un biodigestor, un contenedor grande que recibe todo el residuo orgánico, el que corresponde al 40% de esas toneladas. Además, cuentan con un programa de manejo de residuos desde el origen, donde, entre otras cosas, no permitirán el uso de bolsas plásticas. Le llaman “el sistema propio de una mini ciudad limpia”. Con esto, calculan que podrían reducir hasta un 20% más esa cantidad, dejando el 30% restante a reutilización y reciclaje. Con eso consiguen la meta de llevar cero basura a vertederos, que en términos prácticos significa disminuir a cero los 735 km de circulaciones de camiones que vienen a buscar la basura y la llevan al vertedero.

En relación con el uso de energía, buscan que el 100% de los suministros de esta sea solar. La licitación aún no está terminada, pero esperan que en su totalidad sean provistos por energías renovables. Y en el caso del agua, su objetivo es el cero uso de agua potable para el riego de los jardines.

“Todo este esfuerzo medioambiental significa que estamos reduciendo la huella de carbono en 34.300 toneladas de CO2 al año. Si tú quisieras compensar esa huella, tendrías que mantener 170 hectáreas de bosque nativo permanentemente”, exponen. Pese a ello, y como en toda obra similar, aquí también hay vecinos disconformes e inquietos por la magnitud de la faena. Los socios aseguran que han tenido conversaciones con las juntas de vecinos, a quienes les han aclarado cada duda que surge.

El proyecto, con fecha de apertura para mediados de 2021, ya cuenta con varias compañías interesadas en el arriendo de oficinas. Además, en la parte de comercio han recibido un nivel de interés que triplica el espacio disponible hoy día. Está por verse qué pasa con MUT.