Los precios de las viviendas en el sector oriente están más altos que nunca. La venta de casas y departamentos, nuevos y usados, se realiza a velocidades pocas veces vistas. ¿Hay atisbos de una burbuja inmobiliaria por esos lares? ¿Hay fundamentos que avalen la potente demanda? El fantasma de la crisis subprime y la ahora denominada “crisis del ladrillo” en España tiene a los agentes expectantes, pero nadie se atreve a hablar de precios inflados.

  • 19 junio, 2012

Los precios de las viviendas en el sector oriente están más altos que nunca. La venta de casas y departamentos, nuevos y usados, se realiza a velocidades pocas veces vistas. ¿Hay atisbos de una burbuja inmobiliaria por esos lares? ¿Hay fundamentos que avalen la potente demanda? El fantasma de la crisis subprime y la ahora denominada “crisis del ladrillo” en España tiene a los agentes expectantes, pero nadie se atreve a hablar de precios inflados. Por Catalina Allendes E.

Sabes que la Antonia se compró una casa en Vitacura en 9 mil UF y la acaba de vender en 18 mil?… Y que la Francisca se compró una en verde en La Dehesa y la vendió 4 mil UF más cara… ¡Antes que se la entregaran!”.

Los nombres son ficticios, los casos reales y las experiencias, nada de aisladas. Desde 2009 a la fecha los valores de las viviendas en el sector oriente de la capital no han parado de subir e historias como las relatadas se repiten de boca en boca.

Un informe elaborado por la plataforma de información en línea Inciti para Capital sostiene que sólo entre el primer trimestre del 2010 e igual lapso de este año las casas nuevas han anotado un incremento de precios de 2,3% mensual.

Basado en las inscripciones realizadas en el Conservador de Bienes Raíces, Inciti revela que mientras en 2010 una casa nueva en el sector oriente se vendía a 8.129 UF, en 2012 pasó a transarse en 13.080 UF, en promedio. En casas usadas el salto fue desde las 6.665 UF a las 8.380 UF.

En ese análisis se consideran viviendas de Las Condes, Lo Barnechea, La Reina, Vitacura, Providencia e incluso Nuñoa, pero al desmenuzar el contenido claramente las alzas más importantes se han dado en Vitacura donde, según Inciti, las casas pasaron desde 12.716 UF a 19.380 UF entre el primer trimestre 2010 y el primer trimestre del 2012 (ver mapa).
“El barrio San Damián, algunos sectores de El Golf, Lo Curro, Santa María de Manquehue, Nueva Costanera y algunos barrios de La Dehesa son las áreas que han protagonizado las alzas más importantes”, sostiene el gerente general de Inciti, Marcelo Bauzá.

La escalada alcista tiene a las autoridades de cabeza monitoreando lo que ocurre con el mercado inmobiliario. El último Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central dedica un capítulo especial al tema. “En los últimos dos años se ha generado una dinámica de alzas de precios en ciertas comunas que no se había observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podría configurar en una fuente adicional de riesgo”, afirma.

Alzas atómicas
Con la evidencia de lo que ocurre en su corredora, el gerente del área residencial de Mardones Propiedades, Julio Arévalo, advierte que desde fines de 2008 hasta ahora las alzas en La Dehesa superan el 40%. Pero no se alarma. Asegura que “hay fundamentos objetivos” para entender el incremento sostenido que han tenido las propiedades: escasez de suelo; encarecimiento de los materiales de construcción, incluido el aumento del IVA para esa industria; y una demanda que había estado postergada tras la crisis subprime de Estados Unidos.

Asegura que tras la recesión de 2008 se empobreció la oferta inmobiliaria e incluso varios proyectos se paralizaron a la espera de que se normalizaran las cosas. Y hace un par de años comenzó una demanda enorme por construir, lo que obviamente ha empujado los precios del suelo al alza.

Un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción y la Universidad Católica advierte que la superficie disponible para construir en Santiago equivale al tamaño de la comuna de Ñuñoa. En Lo Barnechea sólo quedan 122 hectáreas, en Vitacura apenas 21 y en Las Condes, 20. En medio de lo poco, Puente Alto y San Bernardo aparecen como los municipios con más terrenos disponibles para viviendas nuevas.

“Pocos terrenos para ubicar equipamientos y comercios, con regulaciones cada vez más estrictas, ha creado monopolios naturales con alzas importantes. Los casos más claros: San Carlos de Apoquindo, La Dehesa, Vitacura (Alonso de Córdova)”, agrega el socio de la oficina de urbanismo Atisba Iván Poduje.

Mientras, el gerente de Fuenzalida Propiedades La Dehesa, Hugo Zanetta, admite que la falta de terrenos ha empujado la construcción de departamentos en lugares donde tradicionalmente había casas, lo que eleva el valor de las viviendas.

Se trata, como lo llama el experto, de un fenómeno de “reconversión de terrenos habitacionales”. Donde antes había una sola casa, hoy hay condominios con 7 o 9 casas. Eso sucede muy fuertemente en Los Dominicos y también mucho en La Reina.

En Vitacura, en tanto, la escalada de precios ha sido más impulsada por la venta de viviendas usadas para remodelar. Zanetta explica que con el nuevo plano regulador y la falta de construcción en altura, esta ha sido la alternativa más viable para quienes quieren vivir en esa zona, ampliamente demandada.

Otro que cree que el alza de las viviendas está relacionada a que la demanda inmobiliaria se demoró en recuperarse post crisis subprime es el gerente general de Gemines Consultores, Tomás Izquierdo. El economista señala que después de la crisis de 2008 hubo un rezago en la demanda que ahora se recobró y agregó un flujo de compradores mucho mayor al normal.

El experto explica que, a diferencia de mercados como el gastronómico o la venta de ropa, en el área inmobiliaria la demanda que se posterga no muere, sino que se traslada a otro momento, a la espera de la recuperación del empleo y de mejores condiciones económicas externas, como ocurrió en los últimos dos años.

Viejos, solteros y separados
La velocidad de venta es otro de los fenómenos que llaman la atención. Según los datos de Inciti, hoy se venden 1,13 unidades, entre casas o departamentos sobre 10 mil UF al mes. Y el stock puede llegar a agotarse en un plazo de 5,4 meses. Más agresivo es en el caso de viviendas de menor precio. El estudio arroja que las casas o departamentos por debajo de las 10 mil UF se venden a un ritmo de 3,99 unidades por mes y en un lapso de seis meses para agotar el total de la oferta.

Son varias las razones que explican este boom por comprar viviendas. La tesis de Poduje es que el mercado inmobiliario nacional está cada vez “más competitivo y sofisticado”. El arquitecto explica que el estreno en sociedad de varios y nuevos tipos de familia ha elevado la demanda. “Aparecen nuevos compradores asociados a la tercera edad, que quieren departamentos de lujo u oficinas en barrios residenciales. Las familias más jóvenes se reparten entre quienes optan por casas nuevas y usadas, con tendencia al alza en estas últimas. Y se suma también mucha gente soltera o separada, con alto poder de compra, que dispara las ventas de departamentos”.

Estudios de organizaciones gremiales advierten que entre 2005 y 2012 los precios de las viviendas han acumulado alzas de 71,8% en la zona norte de Santiago; de 68,8% en el sur poniente; 45,1% en Santiago Centro y 30,8% en el sector Oriente. En ese mismo periodo el valor del suelo subió 42,7%, mientras que el de las viviendas 23,5%, considerando todo el Gran Santiago. Sólo para tener una idea, en Estados Unidos las alzas superaron el 130% en menos de 10 años.

Con todo, Iván Poduje se atreve a asegurar que definitivamente en Chile no estamos ante una burbuja inmobiliaria. “Los precios se explican por un crecimiento de la demanda, escasez de terrenos, regulaciones más estrictas y problemas de congestión hacia zonas periféricas con viviendas nuevas”, señala.

Otro antecedente importante a tomar en cuenta que echa por tierra la amenaza de una burbuja es que las evaluaciones de riesgo de los bancos no han variado en los últimos años.

Así lo señala Marcelo Bauzá, para quien una evidencia irrefutable de que los precios de las viviendas son reales y no están inflados es que el “scoring de los bancos no ha cambiado”. Es decir, la evaluación de riesgo hacia quienes solicitan créditos hipotecarios sigue siendo conservadora, a diferencia de lo que ocurrió con la crisis en Estados Unidos, donde el relajamiento de las condiciones de crédito elevó considerablemente la demanda en forma ficticia. En condiciones normales mucha de la gente que tomó créditos no tenía las condiciones para hacerlo. “Aquí no vemos un incentivo inadecuado a la demanda”, advierte.

Arévalo, de Mardones Propiedades, coincide en este punto: en Chile las viviendas se siguen comprando con créditos que no superan el 80% o el 85% del precio total de la vivienda. A lo que se suma que en Chile no ha habido un periodo prolongado de bajas tasas, que guarden relación con el crecimiento potencial de la demanda, como sí ocurrió en Estados Unidos, según advierte Izquierdo.

Atento a los gigantes
La incertidumbre externa, principalmente por lo que pueda ocurrir en Europa y la lenta recuperación de Estados Unidos, eso sí, no dejan indiferentes a los expertos inmobiliarios. Este escenario, a su juicio, podría tender a moderar la escalada alcista en los precios de las viviendas en los próximos meses.

“Este año la economía va a crecer menos que en 2011 y después de 30 meses de crecimiento favorable el consumo debería suavizarse durante el segundo semestre. Las condiciones de créditos están comenzando a aumentar su riesgo, gatillado por los cambios a la tasa máxima convencional y otras normativas, además del alza del financiamiento externo, que es un quinto de la banca”, advierte Alejandro Alarcón, ex gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras.

El economista agrega que para nadie es un misterio que la construcción ha sido un motor de la economía y “no es que vaya a explotar” con estas nuevas condiciones económica. A su juicio, la demanda debería tender a moderarse.

Lo mismo opina Arévalo, quien también visualiza una moderación de los precios de las viviendas. “El valor de las propiedades usadas está en su momento más alto. Puede haber casos puntuales, pero parece difícil que sigan subiendo”, sostiene.

No ocurrirá lo mismo, agrega, en los precios de las oficinas, los que, admite, aún tienen un tremendo espacio para seguir subiendo. Sobre todo si se tiene en cuenta que el valor del metro cuadrado de oficinas en Chile es el más bajo de América latina, muy por debajo de Buenos Aires, São Paulo, Colombia e incluso Lima.

Al respecto, el IEF del Banco Central alerta que condiciones externas desfavorables podrían afectar el desarrollo inmobiliario, especialmente en el mercado de oficinas.
Otro factor, agrega Tomás Izquierdo, es que el stock acumulado de demanda, que se sumó al normal, ya se estaría acabando.

No perder la perspectiva
Más allá de las alzas puntuales en algunos barrios capitalinos, los expertos advierten que a la hora de hablar de burbuja hay que examinar las cifras generales.
Por eso, bien vale una mirada a los datos con que trabaja el Observatorio Habitacional del ministerio de la Vivienda, otorgados por Collect.

En esas cifras se puede ver que el salto del valor del metro cuadrado en todo el Gran Santiago pasó desde 36,7 UF a 41,5 en cuatro años. Desagregado por departamento, el salto fue de 40,3 UF a 45,1 UF y en casas, desde las 27,2 UF a las 31,5.

En el análisis por precio, la comparación va desde el primer trimestre de 1995 al primer trimestre del 2012 y las cifras no son alarmantes: las viviendas pasaron desde un valor promedio de 2.439 UF en el Gran Santiago a 3.014 UF.

Claro que si se analiza por comunas, las del sector oriente arrojan mayores plusvalías. Según sus datos, en Vitacura las propiedades pasaron desde 7.829 UF a 10.448; en Las Condes, desde 4.298 a 6.890 UF; en La Reina, desde 3.549 a 7.848 y en Lo Barnechea, desde 9.619 a 9.746 UF.

Cifras, que todavía no son preocupantes pero que, como dice el Banco Central, más vale monitorear.