Con la promesa de rentabilidades cercanas al 20%, las inversiones hoteleras comienzan a multiplicarse en Chile. Por el norte del país, tímidamente por el sur, pero sobre todo en Santiago se proyectan desembolsos por unos 800 millones de dólares tanto en establecimientos exclusivamente urbanos como puramente vacacionales. Family offices y fondos de inversión están descubriendo […]

  • 8 marzo, 2013
Hoteles. Ilustración: Ignacio Schiefelbein

Hoteles. Ilustración: Ignacio Schiefelbein

Con la promesa de rentabilidades cercanas al 20%, las inversiones hoteleras comienzan a multiplicarse en Chile. Por el norte del país, tímidamente por el sur, pero sobre todo en Santiago se proyectan desembolsos por unos 800 millones de dólares tanto en establecimientos exclusivamente urbanos como puramente vacacionales.

Family offices y fondos de inversión están descubriendo en este sector un nuevo destino para la diversificación de sus carteras, en medio de las dudas sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en el país. Así, a los activos más tradicionales como casas, departamentos, oficinas y centros comerciales, están sumando ahora los hoteles. De tres estrellas hacia arriba.

Si hasta hace tres años la rentabilidad de este sector era del 10% en promedio en el país, ahora se empina ya por el 15%. Y si la demanda sigue en alza, podría subir todavía unos cinco puntos, según apuestan algunos inversionistas.

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Los retornos comenzaron a elevarse a contar de 2010 por el tirón de la economía. Entre ese año y 2012 se sumaron unas dos mil habitaciones a toda la oferta nacional. ¿Qué pasó? El constante aumento de visitantes extranjeros y la casi nula oferta en regiones no han parado de encadenar, año tras año, el auge del sector hotelero. Tanto, que aún la oferta y la demanda no se cruzan.

Los sucesivos récords de visitantes extranjeros –3,5 millones hubo el año pasado– hacen que estos proyectos encuentren su razón de ser. Y aunque el tráfico de pasajeros se haya expandido casi tres veces en los últimos 10 años, los gestores de fortunas estiman que todavía queda un alto potencial de crecimiento.
La ocupación media ya trepa el 75% en promedio sólo en Santiago y este verano va a cerrar por el 90% en la mayoría de las grandes cadenas.

A ello se suma el ajuste en las tarifas. Con un precio medio por habitación situado en alrededor de los 100 dólares, la capital chilena era una de las grandes ciudades sudamericanas que tenía una de las ofertas hoteleras más barata, lo que jugaba en contra de los márgenes de los operadores. Ahora, en cambio, el precio promedio es de 220 dólares y se dice que podría llegar a los 300 dólares por noche. En términos medios, claro está.

Ante ese panorama, las grandes fortunas chilenas están adaptando su ritmo inversor a los nuevos tiempos, asumiendo alguna distancia con el negocio inmobiliario más tradicional. En varios family offices sus ejecutivos analizan prospectos para entrar a hoteles. Como accionistas minoritarios o a través de fondos, eso sí. No aún como controladores.

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“Aunque el sector inmobiliario siempre ha sido un buen refugio para escenarios inestables, se ha notado una pequeña baja de inversionistas principalmente en oficinas, debido a que la entrada de nuevos proyectos de ese tipo elevará la tasa de vacancia a niveles del 10%, revisando a la baja los precios de arriendos y transformando en poco atractivo el negocio como rentista. Sin duda, dentro del sector inmobiliario, el hotelero es uno de los que ofrece mayor potencial”, explica Jaime García de la Huerta, director de Alikanto Servicios Financieros.

A mediados de febrero, Javier Faus, CEO del fondo de inversión Meridia Capital, que en 2007 compró los hoteles Ritz-Carlton y Crowne Plaza, reveló a Diario Financiero haber recibido ofertas por ambos recintos a través de un grupo chileno representado por LarrainVial.

Pablo Eyzaguirre, director de inversiones inmobiliarias de LarrainVial, sostiene que “nosotros nos preocupamos de ofrecer los productos más atractivos a nuestros inversionistas. Con este sentido nació el área de inversiones inmobiliarias, el que se encuentra sondeando –entre otras alternativas– la industria hotelera. Incluir este sector en el portafolio permitiría dar a nuestros aportantes la diversificación necesaria junto a otros tipos de inversiones inmobiliarias. Todo esto, con el fin de tener exposición a esta industria de manera prudente y con retornos acordes a la volatilidad de este sector”.

En el mercado se comenta además que Celfin está armando un fondo enfocado a esa misma dirección. Y en otras dos gestoras reconocen en reserva –porque aún están estructurando sus instrumentos– que lanzarán vehículos de este tipo a mediados de año. También se habla que el fondo Perry Capital, que en España maneja varios hoteles, estaría mirando Chile.

Algunos fondos esbozan que el 20% de su actividad procede del negocio hotelero y no hay casi voces que denuncien una posible saturación o la creación de otra burbuja. Se asume que los nuevos establecimientos presionarán el precio hacia arriba y que probablemente comiencen a explotarse zonas no consolidadas. El único problema que se vislumbra es la escasez de terrenos.

“Santiago se pegó un ajuste de tarifas y ocupación con respecto de Sudamérica y eso ha hecho que hoy existan en la capital proyectos por más de dos mil nuevas habitaciones, lo que implica un aumento de 30% en la oferta y el mercado se ve muy sólido. Lo mismo pasa con Antofagasta, Calama, Concepción y Viña”, sostiene Hernán Passalacqua, director ejecutivo de la consultora Fitzroy.

La milla de oro

En Santiago, la explosión de camas ocurre en el eje Manquehue-Kennedy, considerada la nueva milla de oro de la capital por su alto potencial de hacer negocios. Los grupos hoteleros consideran esta zona de la ciudad, y su entorno inmediato, como el lugar óptimo para construir nuevos establecimientos de alta gama para la capital. Es aquí donde se planean algunos de los proyectos más ambiciosos del momento: un nuevo Hyatt, otro Marriott que operará Falabella al frente del Parque Arauco, un Plaza El Bosque en Manquehue con Presidente Riesco, otro en Alonso de Córdova, el Renaissance en Kennedy y el Four Seasons del Club de Golf, entre otros.

Además, se habla de la llegada de las cadenas Fairmont, Banyan Tree, Rosewood y Mandarin, entre otras, que cubrirían todo el espectro, desde la categoría económica para ejecutivos hasta la sofisticación total. Incluso, se comenta que Jumeirah, la riquísima operadora del Burj Al Arab –el hotel más lujoso del mundo–, ha estado prospectando el mercado nacional.

Las inversiones hoteleras y el crecimiento del turismo en la capital han entrado en una etapa de retroalimentación, sostienen en el sector. Las cadenas confían en la capacidad de Santiago para generar más visitantes mientras que la actual planta hotelera sirve de aval para que la ciudad capte grandes eventos, como la fiesta musical de Lollapalooza, la cumbre Celac-UE, o diferentes congresos internacionales.

Estas compañías confían en el aumento anual de turistas que recibe Santiago y sobre todo, en el incremento del número de hombres de negocios que eligen la ciudad.

Puro business

Y es que por mucho que Chile esté cada vez más hot en los circuitos de ocio del mundo, todavía el grueso de quienes usan sus hoteles, lo hace con ánimo de negocios. Según cifras de Sernatur, si en la década pasada el 17% de quienes venían al país lo hacía por motivos relacionados con negocios, en 2012 esa cifra superó ya el 30%. Y se prevé que llegue al 50%.

Los datos fijan que las convenciones, congresos, jornadas, seminarios y simposios consiguieron reunir a un millón de pasajeros.

Según el director de Innova ocio y turismo, Esteban Zárate, “el formato de vacaciones si bien es el mercado que se espera de modo natural que sea el foco de estos negocios, en realidad es el turismo corporativo el que ha cambiado sus maneras de operar debido a la notable baja en las tarifas aéreas y el consiguiente aumento de los flujos de personas por esta vía, y que hoy representa la fracción más importante de la demanda. El tipo de alojamiento preferido por estos turistas son los hoteles de cuatro y tres estrellas”.

A este turismo de negocios, se suma la alta demanda existente en las zonas mineras, sobre todo en Antofagasta, Calama y Copiapó, donde los establecimientos pasan casi llenos todo el año, principalmente por parte de ejecutivos. En esas áreas la oferta de camas se cuadruplicó entre 2006 y 2012. Y aún queda mercado.

“Adicionalmente, en regiones, a raíz de las concesiones de casinos que trajeron una mejoría sustancial de la infraestructura hotelera, han surgido oportunidades de inversión en hoteles que no eran de cadena y que han perdido atractivo para sus dueños originales”, añade Eyzaguirre.

En todo caso, actualmente, en el país se habla de unos 100 establecimientos proyectados, de los cuales se prevé que la mitad nunca vea la luz ya que el desarrollo de gran parte de estos inmuebles depende –en especial– de las siempre tan cambiantes condiciones del mercado. Mañana puede ser más rentable destinar un paño a un centro comercial que a un hotel, por ejemplo.

El año pasado, la Asociación de Hoteleros de Chile proyectó inversiones por 700 millones de dólares para el sector entre 2012 y 2013.

Los Penta, Saieh, Paulmann…

En el negocio de los hoteles, existen diferentes formas de invertir, pero las más usuales son comprar una propiedad para que un desarrollador levante el edificio y a su vez un operador, generalmente una gran cadena hotelera, lo gestione. También se usan mucho las franquicias o los acuerdos comerciales.

Entre los grupos nacionales, los Penta son uno de los que más directamente se ha inclinado por la hotelería. A través de Las Américas, la compañía del grupo que encabezan Carlos Alberto Délano y Carlos Eugenio Lavín se asoció con la cadena estadounidense Starwood para levantar el Sheraton Miramar de Viña, y se alió con la francesa Accor para instalar ocho Ibis en diferentes ciudades del país.

Otro caso es el de Álvaro Saieh, que compró el Gran Hyatt de Chile al grupo Pharaon. Y ojo que no sólo los edificios, sino que también la operación y la marca.

En el caso de Horst Paulmann, éste entregará los hoteles de Costanera Center a operadores internacionales, uno de los cuales será Accor.

“El negocio hotelero garantiza un retorno estable, aunque no rápido de la inversión. Ofrece un flujo de caja relativamente constante (más allá de los vaivenes del mercado en términos de tasa de ocupación y tarifa promedio) y la posibilidad de contar con un activo con un alto valor inmobiliario generador de renta en el largo plazo. La hotelería es un negocio, pero hay que entenderlo de una manera especial ya que también hay que considerar otras variables como el tipo de contrato que se va a tener con el operador hotelero, el costo de construcción en una determinada zona del país y los flujos de demanda proyectados”, advierte Pablo Ramírez, director de la consultora Tinsa. •••

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Especifíquese

Los consultores son conscientes de que una vez copado el segmento corporativo y el de lujo, los inversionistas se decantarán por segmentos hoteleros más bajos, sobre todo para el turismo de chilenos que visitan otros lugares del país durante fin de semana, o para pernoctaciones muy cortas.

Otra tendencia que se vislumbra es el alza del alojamiento específico. Los hoteles rurales, de maravillas naturales, viñas o de intereses específicos -como los lodges de pesca en el sur-, enfocados a turistas extranjeros, también tienen potencial. “Habrá también muchos agricultores que entren al negocio buscando un uso más rentable a sus tierras. Hay gente que tiene campos muy lindos o cerca de bellezas”, añade Passalacqua.

En ese sentido, se destaca el caso de The Singular, la cadena de hoteles de lujo de la familia Sahli Lecaros. Los ex socios de Duncan Fox ya abrieron un establecimiento en la Patagonia y ahora preparan otro en el barrio Lastarria de Santiago centro. “Hay regiones en las que todavía hay espacio para seguir creciendo, pero en Santiago en particular, en todos los segmentos hay mercado. El hotel nuestro de Lastarria también va a estar enfocado al turista de negocios, pero que busca quedarse en el centro”, adelanta Nicolás Sahli, director de la firma.

Al lado de este hotel, se levanta otro, también boutique, del arquitecto Rodrigo Errázuriz.

“La hotelería de ocio podrá transformarse en una segunda oleada de llegada de operadores hoteleros internacionales, en la medida que se posicionen los distintos destinos de Chile en los mercados objetivos internacionales. Se necesita más promoción, más turistas, mayor necesidad de desarrollar una oferta hotelera de calidad”, añade Ramírez de Tinsa. Esa es la apuesta. Para que la locomotora turística no pare.