Reportajes y Entrevistas
El salto de Parque Arauco

Artículo correspondiente al número 253 (29 de mayo al 11 de junio de 2009)

Ellos, a su vez, cuentan con una estructura gerencial bastante liviana, apoyada fuertemente en los center managers, que son los responsables de la gestión global de cada centro comercial, manteniendo una estrecha relación con los locatarios y clientes. Los country manager deben, además, competir por nuevos recursos financieros para el crecimiento en cada país.

“Lo que debemos evitar, y lo hemos observado mirando la experiencia de los grandes operadores del retail inmobiliario en el mundo, es alejarse de los miles de detalles que tiene este negocio a nivel local. Los holding y las oficinas corporativas alejadas del locatario y del cliente no sirven, porque no resuelven los problemas. Los retailers y los clientes necesitan capacidad ejecutiva local, que les resuelvan sus problemas aquí y ahora. Ese es nuestro sello”, recalca Olivos.



Mas con menos


La reestructuración ejecutiva de Parque Arauco también va acompañada de un cambio en la forma de hacer las cosas. Olivos señala que la única forma de ser más rentables es haciendo más con menos, por lo cual están trabajando en hacer más eficientes los procesos de negocios y en desarrollar los mejores proyectos para crear las economías de escala que necesitan. “Este negocio del retail inmobiliario se basa en tener un muy buen proceso de inversión y en aprovechar la escala para atraer a los mejores operadores del comercio”.

Por el lado de los costos, Parque Arauco ha comenzado a aplicar una serie de iniciativas que los lleven a alcanzar la excelencia operacional. Además, han postergado varios proyectos de inversión. “Hoy debemos cuidar la caja y fortalecer nuestro balance para enfrentar un periodo de contracción en las ventas de nuestros locatarios”.

Con menos dotación de gente, la compañía está administrando una operación mucho mayor. Los resultados dan cuenta de ello: si en los últimos cinco años han crecido en ingresos y utilidades a una tasa anual de 15%, el 2008 lo hicieron a más de 30%. Al primer trimestre de este año, a pesar del negativo entorno económico, siguieron creciendo a tasas de 30% en ingresos y en EBITDA. De hecho, a marzo de 2009 alcanzaron más del 80% de toda la utilidad que generaron en 2008. Abril habría marcado otro record.

 

 

Abasto Shopping es el mall de APSA que más vende en Argentina.	Hace un par de semanas fue inaugurado DOT de Buenos Aires.	Megaplaza de Lima es el segundo mall más importante de Perú y el primero en término de visitas.	En Pereira, Colombia, se construye el Mall Alameda Pereira que contará con un ABL de 40.000 m2.

Hora de definiciones


El plan de inversión que se definió en 2007 consideraba que para 2010 llegarían a duplicar sus áreas arrendables con 1.200.000 m2, duplicando a su vez la generación de ingresos y el EBITDA. Ello implicaba un ambicioso plan de inversiones de 1.000 millones de dólares distribuidos entre Chile, Perú y Colombia. Para Argentina no consideraban nuevas expansiones desde Parque Arauco, sino que inversiones a través de su sociedad Alto Palermo.

Este plan fue modificado como resultado de la crisis, de modo que han postergado varios proyectos por un total de 500 millones de dólares, a la espera de que se recuperen el mercado de capitales, los niveles de consumo y los planes de expansión de los retailers.

A la fecha ya han desarrollado 487 millones de dólares del plan, incluidos los proyectos que terminarán en 2009, para cuando tienen contemplada una inversión cercana a los 90 millones de dólares, que se distribuyen principalmente en Chile en la construcción del Mall Arauco del Pacífico, en San Antonio; Mall Alameda en Pereira, Colombia, y un strip center en Chorrillos, Perú.
A ello se debe agregar el capex normal (incorporación de activos fijos) de los centros comerciales, que este año bordeará los 30 millones. “Eso sí, seguiremos tomando posición en terrenos estratégicos en Chile, Perú y Colombia, lo que sin duda nos permitirá crear nuevos proyectos en el mediano plazo. Hemos invertido cerca de 40 millones en este banco de terrenos”, anota el ejecutivo.
El core business de Parque Arauco seguirá siendo el mismo: un desarrollador y operador de retail inmobiliario con foco en Chile, Perú y Colombia.

En Argentina la operación sigue creciendo con la reciente inauguración de DOT Baires Shopping en Buenos Aires. Es el undécimo mall de Alto Palermo S.A. (APSA), “una compañía con un liderazgo enorme y que, a pesar de los problemas de la región, y en particular en ese país, ha logrado mostrar tasas de crecimiento significativas durante su historia”, añade.

Olivos dice que el interés en vender la participación que tienen en APSA se relaciona únicamente con la decisión de invertir en activos que puedan operar y controlar y en países con alto potencial de crecimiento. “En las condiciones actuales de mercado es obvio que no es el momento para vender. La decisión de mantenernos en ese país o de vender se tomará en el futuro y en base a la información que tengamos en ese momento. Mientras tanto, seguiremos impulsando el crecimiento y el desarrollo de APSA para que siga siendo el principal operador de Argentina”.

Colombia, en tanto, es un mercado en el que Parque Arauco quiere crecer. Olivos explica que allí la industria de shopping centers es diferente a la de la mayoría de los países, ya que son principalmente condominios de muchos propietarios, lo que hace que operativamente sean muy complejos y con layouts muy difíciles.

Ante ello, advierte que el desafío de Parque Arauco en Colombia es demostrar a los retailers que el modelo de arriendo de locales es mejor; que deben concentrar su inversión en su negocio y no inmovilizar recursos en bienes raíces; que en el tiempo los mall de arriendo siempre se pueden ir modernizando y adaptando a los nuevos gustos y tendencias del consumidor.

En Colombia la compañía inició el año pasado la construcción de Mall Alameda Pereira, que contará con 40.000 m2 y una inversión de 88 millones de dólares. El proyecto que fue postergado a la espera de una recuperación económica es el mall de Barranquilla, que contempla una inversión de 153 millones de dólares.

A Brasil, por su parte, han ido con la intención de ver el mercado, de analizar lo que se hace ahí, pero sin la idea de ingresar. “Es muy difícil competir, por un tema de tamaño. Para llegar a esos mercados se requieren cantidades enormes de capital.Además, es un rubro muy competitivo. Yo creo que donde hay más oportunidades para crecer es donde hemos decidido estar y esa debe ser la meta: crecer allí”.

Por eso, Olivos destaca que hay que estar en los países con reales potencialidades de crecimiento, como por ejemplo Perú, donde el sector comercio está viviendo un gran dinamismo, con la llegada de nuevos retailers y marcas tanto locales como internacionales y la apertura de centros comerciales de todas las categorías, producto del auge del mercado formal y de una enorme inmigración hacia las grandes ciudades. “El consumidor peruano de ingresos medios y bajos está ávido de mejorar su calidad de vida y poder acceder a productos y servicios de mayor calidad. Quiere acercarse a la modernidad y aprecia mucho poder visitar y comprar en centros comerciales. Es un consumidor muy educado. Todo esto es una tremenda oportunidad para nuestra compañía, y como tal debe ser aprovechada porque obviamente los grandes operadores regionales de shopping centers quieren estar allí”.

En Perú, Parque Arauco está asociado con la familia Wiese. Opera el Mall Mega Plaza (el primero en ventas en Perú) y postergaron la construcción del Mall Parque El Golf de Lima, que implicaría una inversión de 106 millones de dólares. A cambio, consolidaron un banco de terrenos de 200.000 m2.

Eso sí, están construyendo un strip center en Chorrillos que significará una inversión de 7 millones de dólares. Con este último proyecto sumarán un nuevo formato en sus operaciones. “Nosotros somos bastante orientados a la operación de regional mall, pero estamos también tanteando el formato de strip centers. Partimos con uno en Maipú y estamos construyendo el segundo en Lima; ambos, a modo de test, ya que estamos aprendiendo a operar este concepto y todavía no lo vamos a usar masivamente. Primero tenemos que ver si este tipo de centros comerciales necesita una estructura distinta, luego de lo cual vamos a tener que considerar y evaluar si se justifica tenerla”, señala Olivos.

Asegura que como desarrolladores de retail inmobiliario deben estar permanentemente impulsando nuevos conceptos y expandiendo sus operaciones. “No somos rentistas que hacemos buenos centros comerciales para luego sentarnos a recibir los arriendos. Ese no es nuestro negocio. Lo que nos diferencia de un rentista es que tenemos la responsabilidad de crear los mejores proyectos y mantener su vigencia en el tiempo. Por eso es que la empresa Parque Arauco de hace cinco años es distinta a la de hoy. Tenemos más y mejores mall”, enfatiza.

 

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