Reportajes y Entrevistas
El salto de Parque Arauco

Artículo correspondiente al número 253 (29 de mayo al 11 de junio de 2009)

 

Hace cinco años, Parque Arauco era otra empresa. Movía pocas fichas en Chile y su gran caballito de batalla era el mall de Kennedy. Dos años atras, los accionistas decidieron aceitar el engranaje y echar a andar la máquina para convertirse en un actor regional. Salieron a buscar negocios, los encontraron y adaptaron su estructura organizacional, la cual estrenan este año. Por Sandra Burgos.

El año 2007, los accionistas de Parque Arauco, liderados por José Said, tomaron una decisión determinante: dar un salto adelante y hacer un giro en la política de inversión que se venía desarrollando desde fines de los 90 y principios del 2000, y que había generado una serie de comentarios en el mercado, que veía a Parque Arauco como en un proceso de hibernación.

La firma había estado dedicando mucha energía y recursos al desarrollo del negocio en Argentina, donde opera a través de Alto Palermo S.A. (APSA), sociedad liderada por Irsa –controlada por Eduardo Elsztein– y en la cual Parque Arauco tiene el 31%. Una vez que el plan de crecimiento se estabilizó y la compañía logró el tamaño deseado, tomó la decisión de buscar nuevas fuentes de crecimiento. Era el momento de convertirse en un operador de centros comerciales con presencia regional, lo cual demandaba un plan de inversión potente. La apuesta fue clara: buscar oportunidades en Perú y Colombia.

 

La decisión vino de la mano con el ingreso de un nuevo accionista a la propiedad: el fondo de inversión Equity International, liderado por el magnate estadounidense Sam Zell, que se incorporó a la firma en 2006 con un 13,5% del capital accionario. Equity se integró en el marco de un aumento de capital para financiar el plan de inversión 2007-2009 por 1.000 millones de dólares, el que le permitiría incursionar en mercados como Perú y Colombia y potenciar su presencia en Chile.

Todos estos movimientos de fichas eran una señal para el mercado: Parque Arauco no estaba dormido.

El vicepresidente ejecutivo de la compañía, Andrés Olivos, explica que “el gran cambio de Parque Arauco es que hemos tomado la decisión de crecer y convertirnos en un actor relevante en la región. Somos buenos e innovadores, pero queremos crecer más, ser más grandes y más rentables. Buscamos ser reconocidos como un actor profesional de la industria de centros comerciales, dedicados 100% a nuestro negocio, socios de nuestros retailers regionales y locales, sumando fuerzas y apoyando sus planes de expansión”, sentencia.

Para llegar a este punto, en los últimos años la compañía se embarcó en un proceso de aprendizaje de otros modelos que han tenido éxito a nivel internacional. Tomaron como referencia a exponentes americanos como Simon Property y Macerich, y los brasileños BR Malls y Multiplan. Todos ellos se caracterizan por seguir el modelo americano; es decir, ser multioperadores, con muchos centros comerciales. Todos, en el modelo de venta y no condominio –como es el caso del proyecto que desarrolla Parque Arauco en Colombia–, son compañías abiertas, listadas en bolsa que levantan capital en el mercado y que normalmente se financian con bonos de largo plazo.

“Durante los últimos años hemos estudiado y aprendido mucho, hemos visitado muchos proyectos en el mundo, tenemos la experiencia de participar en la propiedad de casi una veintena de centros comerciales repartidos entre Chile, Argentina y Perú, y contamos con un equipo de ejecutivos de gran categoría. Eso nos da una perspectiva y una capacidad que tenemos que aprovechar más y mejor”, comenta el ejecutivo.

Asimismo, el ingreso de un socio como Equity International –que por cierto es accionista de BR Malls en Brasil–, ha contribuido en forma importante. “El aporte más fundamental que ha entregado Equity es que han asistido en forma muy importante al management y han entregado una disciplina a todo el proceso de reporte de información de gestión y, lo que es más importante, al proceso de inversión. Ellos son muy disciplinados en los procesos de evaluación de los proyectos, en cómo deben ser analizados los mercados y en cómo deben ser presentados los antecedentes para que el comité de inversión y el directorio puedan tomar decisiones con toda la información disponible. Han contribuido en gestionar bien un negocio desde el punto de vista de las decisiones de inversión, a ver cuáles son los indicadores clave de gestión que nos permiten entender mejor si un activo está rentando bien o no y, con esos mismos estándares, poder compararnos con otras operaciones. Toda esa disciplina ha sido un aporte muy importante. Ahora bien, ellos no nos han enseñado a manejar la relación con los retailers, ni arquitectura ni a manejar al consumidor; eso lo sabemos hacer muy bien nosotros”, explica Olivos.

 

 

Juan Pablo Spoerer, gerente corporativo de Finanzas; Jorge Castro, contralor y comité de auditoría; Francisco Azcona, gerente División Chile; Blas Bellolio, gerente corporativo Legal; Solange Ibarboure, gerente corporativo de Personas y Organización; Miguel Mujica, gerente corporativo de Ingeniería y Proyectos; Gonzalo Quinteros, gerente corporativo Comercial y Andrés Olivos, vicepresidente ejecutivo. También forman parte de la plana mayor ejecutiva Eduardo Herrera, gerente de la División Perú, y Juan Pablo Romero, gerente de la División Colombia

La reingenieria del management


El año pasado fue muy bueno para Parque Arauco. Empezaron a ver los primeros frutos del plan de inversión iniciado en 2007. Pero esta expansión internacional significó todo un proceso de reestructuración de su organización internacional, con la creación de nuevos cargos en la plana ejecutiva corporativa, de la cual se desprenden las operaciones por país.

Andrés Olivos explica que la estructura organizacional es el reflejo de los desafíos que les han planteado el directorio y los accionistas. Reconoce que la estrategia de crecimientos los obligó a adaptar no sólo los procesos y los sistemas, sino que también las capacidades internas y, por lo tanto, los equipos.

“Hoy tenemos una estupenda mezcla de personas con mucha experiencia y profesionales que se han incorporado al equipo con conocimiento de otras industrias. Tenemos ejecutivos que vienen del sector eléctrico, del consumo masivo, de la industria de seguros y del mundo inmobiliario. Estos nos han ayudado a dar una nueva mirada a la forma en que hacemos las cosas, sin paradigmas ni dogmas, lo que ha sido de mucha ayuda”, asegura.

El nuevo organigrama diseñado para los nuevos tiempos de expansión acaba de completarse con el nombramiento de Francisco Azcona como gerente División Chile. Así, la nueva organización contempló la creación de una vicepresidencia ejecutiva y un equipo de gerencias corporativas (Finanzas, Comercial, Personas & Organización, Legal y la de Ingeniería & Proyectos), equipo que debe gestionar la operación de las divisiones de Chile, Perú y Colombia. A nivel de cada país el responsable es el country manager, que tiene a su cargo una estructura muy focalizada en la operación de los shoppings, cada uno liderado por un center manager.
Olivos describe el cambio de la siguiente forma: “creamos una estructura corporativa que gestiona las operaciones de los países, definiendo los lineamientos y administrando el traspaso de las mejores prácticas. A nivel de cada país, los country managers, son los responsables de la gestión a nivel local y deben alcanzar las metas de crecimiento y rentabilidad que se les define en el plan anual”.

 

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